Impuestos inmobiliarios y gastos de compra en Indonesia: la factura real de Bali
Bali renta un 8,30% bruto, pero Indonesia grava al arrendador no residente con un 20% y los gastos de compra y venta llegan al 11,8% del precio pagado.
Indonesia ofrece al comprador extranjero una rentabilidad alta y un título de propiedad débil, y la distancia entre ambas cosas explica la mayoría de las compras fallidas en Bali. La instantánea de Glopra del 23-07-2026, metodología v3, sitúa la rentabilidad bruta del alquiler en el 8,30% y el coste de transacción de ida y vuelta en el 11,8% del precio de compra, el más alto de este grupo de comparación. Entre esas dos cifras se cuela una norma fiscal que casi todos los portales de Bali reproducen mal.
¿Cuánto cuesta de verdad comprar y vender en Indonesia?
Ese 11,8% no es un impuesto único. El BPHTB, el impuesto de adquisición, se lleva el 5% del valor que supera una exención regional; el notario (PPAT) y el agente absorben la mayor parte del resto. A la salida, el vendedor paga un impuesto sobre la renta definitivo del 2,5% sobre el valor de transmisión, según pajak.go.id: se calcula sobre el precio y no sobre la ganancia, de modo que una venta con pérdidas también lo genera.
Compárelo con el precio medio de la capital, 2.144 USD por metro cuadrado en esa misma instantánea. En un piso de 120 m² en Yakarta, el 11,8% equivale a unos 30.000 USD de fricción pura, que solo se recuperan tras varios años de alquiler.
¿Por qué el propietario no residente paga el 20% y no el 10%?
El 10% que circula por toda la red procede del Reglamento Gubernamental 34/2017 y se aplica a residentes fiscales y a establecimientos permanentes. Un propietario no residente sin establecimiento permanente queda bajo el artículo 26.1 de la ley del impuesto sobre la renta, el PPh Pasal 26, que tanto pajak.go.id como Ortax fijan en el 20% del importe bruto pagado: retención en origen, definitiva y sin deducción alguna.
"Sin deducción alguna" es literal. La comisión de gestión, el mantenimiento de la piscina, la amortización o los intereses del préstamo no reducen la base. Sobre el 8,30% bruto de la instantánea, la retención por sí sola deja la cifra en el 6,64% antes de pagar la primera factura de la villa. Ningún convenio de doble imposición rebaja ese tipo: el artículo 6 de los convenios indonesios concede al Estado de la fuente un derecho de gravamen ilimitado sobre las rentas inmobiliarias. Lo único que mueve el número es la residencia: superar el umbral de 183 días convierte al propietario en residente fiscal indonesio y acerca el extremo del 10% de la banda del 10% al 20%.
¿Qué se posee en Bali sin acceso al Hak Milik?
Un extranjero no puede ostentar el Hak Milik, la plena propiedad indonesia. Quedan el Hak Pakai, un derecho de uso, y el arrendamiento de larga duración. En Bali el arrendamiento es la vía habitual y lleva un reloj dentro: el siguiente comprador paga el plazo restante. Una villa adquirida con 25 años por delante y vendida con 12 ya no es el mismo activo, aunque el edificio siga intacto.
Verifique el plazo restante, el mecanismo de prórroga y quién ostenta el título subyacente antes de que el precio entre en la conversación.
¿Compensa un 8,30% con los precios a la baja?
Medidos en dólares, los precios indonesios han caído en todos los horizontes que sigue Glopra: −8,7% en los últimos doce meses, −11,9% a cinco años y −9,6% a diez. La puntuación de burbuja de Glopra es de 73 sobre 100, dentro de la banda elevada, y la relación precio-renta de 25,5 es con diferencia la más alta del grupo: los salarios locales no sostienen los precios locales y el mercado se apoya en dinero extranjero.
La rentabilidad existe, su fiscalidad pesa y el capital en dólares se ha ido erosionando. Si aun así quiere entrar, incorpore el plazo restante del arrendamiento y ese 11,8% de salida a su oferta inicial en lugar de descubrirlos en la firma.
Este texto es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión; contraste su caso con un profesional indonesio cualificado antes de comprometerse.
Fuentes
Direktorat Jenderal Pajak (Agencia Tributaria de Indonesia)
pajak.go.id
Ortax
ortax.org
Instantánea de Glopra 23-07-2026, metodología v3