Banco de Indonesia: los precios apenas suben un 0,69 % en el segundo trimestre y las ventas dejan de desplomarse
La encuesta trimestral del Banco de Indonesia sitúa los precios del mercado primario un 0,69 % arriba y suaviza la caída de ventas del −25,67 % al −2,36 %.
Los precios residenciales del mercado primario en Indonesia subieron un 0,69 % interanual en el segundo trimestre de 2026, apenas por encima del 0,62 % del primer trimestre, según la Encuesta de Precios de la Propiedad Residencial del Banco de Indonesia difundida el 7 de agosto. El movimiento importante estuvo en los volúmenes: las ventas cayeron un 2,36 % interanual, frente al desplome del 25,67 % de tres meses antes. La línea de precios lleva un año plana; la de demanda ha dejado de caer por un precipicio.
La encuesta abarca a promotores de dieciocho ciudades y mide únicamente el mercado primario: obra nueva vendida por promotores, no reventa.
Casi ningún movimiento en ningún segmento
Las casas grandes subieron un 0,68 % interanual, con el índice en 108,41, una mejora sobre el 0,50 % del trimestre previo. Las casas pequeñas ganaron un 0,49 %, índice 113,89, desacelerando desde el 0,61 %. Las casas medianas quedaron prácticamente planas, con un índice de 114,01. Tres segmentos, tres lecturas por debajo del 0,7 % y ninguna dirección clara entre ellas: es un mercado que se mueve de lado en términos nominales, lo que en términos reales significa que pierde valor cada trimestre.
El detalle de financiación de la encuesta es el punto estructural. Los promotores financian el 73,28 % de su construcción con capital propio en lugar de crédito bancario, y el 70,05 % de los compradores adquiere con una hipoteca KPR. Un sector promotor que se autofinancia en esa proporción queda aislado de los movimientos de tipos, pero tiene poca capacidad de seguir construyendo durante una recesión: la oferta responde despacio en ambas direcciones.
Nuestra propia cifra aterriza en el mismo sitio
La serie indonesia de Glopra muestra precios un 0,62 % más altos en los últimos doce meses, frente al 0,69 % del Banco de Indonesia para el segundo trimestre. Dos mediciones construidas de forma independiente que se sitúan a siete centésimas de punto porcentual una de la otra son prácticamente la mejor corroboración que produce esta clase de activo, y significa que la planitud es una propiedad del mercado y no de una metodología concreta.
Lo que esa planitud le cuesta a un propietario extranjero solo se ve en dólares. Unos precios indonesios un 0,62 % arriba en rupias están un 8,7 % abajo en dólares en esos mismos doce meses. La estabilidad nominal es real; la divisa le ha restado alrededor de un nueve por ciento.
La rentabilidad es lo que el mercado te paga
Sobre una media nacional de 2.113 dólares por metro cuadrado, nuestra rentabilidad bruta del alquiler en Indonesia es del 8,3 %, de las más altas de nuestra cobertura asiática. El tipo efectivo del 20 % sobre el alquiler para no residentes en nuestro caso estandarizado la deja en torno al 6,6 % neto, que sigue siendo un retorno de renta potente; y en un mercado sin crecimiento del capital, la renta es todo el argumento.
Bali está en otro lugar y no debe leerse desde la línea nacional: 2.341 dólares por metro cuadrado con una rentabilidad bruta del 5,8 %, un retorno de renta materialmente inferior al del país en conjunto. Publicamos esa cifra de Bali con baja confianza: los datos de base para la isla son escasos, y preferimos decirlo antes que presentar un número de apariencia precisa que no podemos sostener. Nuestra puntuación de burbuja para Indonesia es 73, en la banda elevada.
Sources: CNN Indonesia (Bank Indonesia Residential Property Price Survey Q2 2026, 7 Aug 2026) https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20260807120831-92-1389667/survei-bi-harga-properti-residensial-naik-tipis-kuartal-ii-2026; ANTARA https://m.antaranews.com/amp/berita/5683997/survei-bi-catat-harga-properti-residensial-triwulan-ii-naik-terbatas