Impuestos inmobiliarios y gastos de compra en México: lo que realmente paga un extranjero (2026)
México grava al arrendador no residente con 25% sobre el ingreso bruto sin deducción alguna, y los gastos de compra rondan 10.3% del precio del inmueble.
El renglón más caro de una compra en México casi nunca es el precio. Está en el tercer párrafo del artículo 158 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, que grava al arrendador no residente con 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna. Si usted proyecta un rendimiento en dólares en Tulum o en Puerto Vallarta, conviene empezar el cálculo por ahí y no por el precio de lista.
¿Qué incluye el 10.3% de gastos de transacción?
El levantamiento de Glopra del 23 de julio de 2026, metodología v3, sitúa el costo total de la operación en 10.3% del precio de compra. La mayor parte corresponde al impuesto de adquisición de inmuebles, el ISAI, que va de 2% a 5% aproximadamente según la entidad federativa donde se firme la escritura. Los honorarios del notario, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y el avalúo obligatorio absorben el resto.
El mismo levantamiento ubica el precio promedio de la capital en 2,959 USD por metro cuadrado en la Ciudad de México. Sobre un departamento de 90 m² a ese nivel, los gastos de escrituración se acercan a 27,400 USD, pagaderos en efectivo al cierre y normalmente no financiables con el crédito hipotecario.
¿Por qué el arrendador extranjero paga 25% sobre el ingreso bruto?
Porque la ley no admite ninguna resta. El artículo 158 fija la tasa de 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, y el artículo 153 establece que la retención que practica quien paga la renta constituye un pago definitivo. No hay tarifa progresiva, no hay tramo exento y no hay sensibilidad al monto: una renta de 400 dólares mensuales y otra de 4,000 dólares mensuales reciben el mismo tratamiento. Ni el predial, ni el mantenimiento, ni la comisión del administrador reducen la base.
¿El 35% sobre la ganancia neta aplica al arrendamiento residencial?
No, y esta confusión circula sin freno. La opción de tributar sobre una base neta con tasa de 35% está en el artículo 159 y corresponde al tiempo compartido, no al arrendamiento de casa habitación del artículo 158. Existe además una opción real de base neta en el artículo 6, párrafo 5, del convenio fiscal entre Estados Unidos y México, pero está reservada a residentes en Estados Unidos: un propietario español, alemán o chino no puede ejercerla. Frente al rendimiento bruto de 5.79% que registra Glopra, la tasa plana de 25% cambia el resultado antes de contar cualquier gasto operativo.
Un matiz relevante para el IVA: el arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación sin amueblar está exento conforme al artículo 20, fracción II, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. El arrendamiento amueblado y el hospedaje turístico no lo están, y causan 16% de IVA más el impuesto sobre hospedaje que aplican la mayoría de los estados.
¿Cómo funciona el fideicomiso en la zona restringida?
Dentro de 50 kilómetros de la costa y 100 kilómetros de la frontera terrestre, un extranjero no puede tener el dominio directo, pero sí puede adquirir mediante un fideicomiso bancario. La institución fiduciaria aparece como titular; usted conserva los derechos de fideicomisario, que incluyen vender, arrendar, remodelar y heredar. El contrato corre por 50 años renovables, con una cuota de constitución al firmar y una comisión anual del banco.
Tulum, Playa del Carmen, Puerto Vallarta y Los Cabos están dentro de esa franja, de modo que este es el camino ordinario de la demanda extranjera, no una excepción. Al vender, el no residente elige entre 25% sobre el precio bruto de venta o 35% sobre la ganancia neta.
¿El precio por metro cuadrado va adelantado respecto al ingreso mexicano?
El levantamiento de Glopra marca una relación precio-ingreso de 13.3 y un puntaje de burbuja de 64 sobre 100, dentro de la banda "elevada". Medidos en dólares, los precios subieron 16.2% en doce meses y 74.7% en cinco años.
Antes de firmar la oferta, pida al notario la tasa de ISAI del municipio exacto y solicite por escrito el tarifario vigente del fideicomiso en la institución bancaria. Esos dos datos mueven el 10.3% más que cualquier negociación sobre el precio.
Este texto es información general y no constituye asesoría legal ni fiscal; consulte a un notario o a un contador en México antes de firmar.
Fuentes
Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 153, 158 y 159
diputados.gob.mx
Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículo 20, fracción II
Servicio de Administración Tributaria
sat.gob.mx
Convenio fiscal Estados Unidos–México, artículo 6, párrafo 5
Levantamiento Glopra 2026-07-23, metodología v3
glopra.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum