Compra de propiedad por extranjeros en México: zona restringida, fideicomiso y el camino hasta la escritura
Casi toda compra extranjera en la costa mexicana pasa por un fideicomiso bancario. Qué otorga, cuánto suma al costo de compra y dónde se caen las operaciones.
En México el mapa decide de qué forma será usted dueño. El artículo 27 constitucional reserva el dominio directo de la tierra situada dentro de 100 kilómetros de la frontera y 50 kilómetros de la playa a mexicanos y a sociedades mexicanas, y la Ley de Inversión Extranjera repite esa franja en su artículo 2 con el nombre de zona restringida. Los Cabos, Puerto Vallarta, Tulum y toda la península de Baja California quedan adentro. Por eso el fideicomiso no es una rareza jurídica sino la vía ordinaria.
¿Por qué termina un banco como titular de la escritura?
El artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera permite que una institución de crédito adquiera como fiduciaria derechos sobre inmuebles en zona restringida cuando el fideicomisario es extranjero, previo permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El artículo 12 precisa lo que recibe el fideicomisario: el uso y aprovechamiento del inmueble, incluida la obtención de los frutos, ya sea de manera directa o mediante su arrendamiento a terceros. El artículo 13 fija una duración máxima de cincuenta años, prorrogable a solicitud del interesado.
De esos cincuenta años nace la confusión más repetida, la de que el inmueble pasa al banco al vencimiento. No ocurre. El banco es fiduciario y carece de interés económico sobre el bien, el fideicomisario puede sustituirse, y designar fideicomisarios sustitutos es la forma habitual de resolver la sucesión sin abrir un juicio testamentario.
¿Qué pide la Secretaría para otorgar el permiso?
La solicitud se presenta por el sistema electrónico SIPAC27 y es minuciosa: la institución fiduciaria, los fideicomisarios y sus sustitutos con nacionalidad, la duración, el uso que se dará al inmueble, la descripción completa con medidas, colindancias y superficie, y la distancia a la línea fronteriza o a la zona marítima. Los derechos se cubren conforme al artículo 25 de la Ley Federal de Derechos. El artículo 14 de la ley concede cinco días hábiles a la oficina central para resolver, y el silencio se entiende como resolución favorable.
¿Y si el inmueble está fuera de la franja?
En Mérida, Guadalajara o San Miguel de Allende el extranjero adquiere a nombre propio. El artículo 10A exige un convenio escrito ante la Secretaría, la cláusula Calvo, por el que el adquirente se obliga a considerarse mexicano respecto del bien y a no invocar la protección de su gobierno. Desde el 17 de junio de 2026 la Secretaría exige para ello los formatos SRE-2022-084-006-A o 006-B. El artículo 10 abre otra ruta: la sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede adquirir en zona restringida para fines no residenciales, avisando dentro de los sesenta días hábiles siguientes.
¿Por qué la tierra ejidal es la trampa más cara?
Una parcela ejidal no se vende válidamente a un tercero mientras conserve ese régimen. El artículo 81 de la Ley Agraria exige que la asamblea autorice a los ejidatarios a adoptar el dominio pleno sobre parcelas ya delimitadas y asignadas conforme al artículo 56; después el ejidatario solicita al Registro Agrario Nacional la baja del padrón y la expedición del título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. El artículo 84 concede derecho del tanto en la primera enajenación a familiares, avecindados, otros ejidatarios y al propio núcleo. Firmar antes de que exista el título es comprar posesión, no propiedad.
¿Qué revisa el notario que nadie más revisa?
El notario público es un fedatario nombrado por el Estado, no el abogado del comprador, y ahí está su valor. Solicita al Registro Público de la Propiedad el certificado de libertad de gravamen para detectar hipotecas, embargos y anotaciones vigentes, ordena el avalúo, calcula y entera el impuesto sobre adquisición de inmuebles, cuya tasa fija cada entidad federativa, pide CURP y RFC, redacta la escritura pública y la inscribe.
¿Compensan los números esa capa adicional?
El inventario residencial mexicano promedia 2,959 USD por metro cuadrado con un rendimiento bruto de renta de 5.79 % y un costo de transacción de compra de 10.3 % (instantánea de Glopra, 23 de julio de 2026, metodología v3). La cuota de constitución del fideicomiso y su cuota anual se suman a ese 10.3 %, y el arrendador no residente paga 25 % sobre la renta bruta conforme al artículo 158 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, retenido por el arrendatario, con la opción de tributar 35 % sobre la utilidad. Los precios subieron 16.2 % en doce meses y 74.7 % en cinco años en dólares; con una relación precio-ingreso de 13.3 y un riesgo de burbuja de 64 puntos, calificado como elevado, el costo fiduciario pertenece al cálculo de retorno de forma permanente.
Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.
Fuentes
Cámara de Diputados, Ley de Inversión Extranjera — diputados.gob.mx
Cámara de Diputados, Ley Agraria — diputados.gob.mx
Cámara de Diputados, Ley del Impuesto sobre la Renta — diputados.gob.mx
Secretaría de Relaciones Exteriores, trámites del artículo 27 constitucional — sre.gob.mx
Registro Agrario Nacional — ran.gob.mx
Sources: mexicolife.com, peninsulawyers.com, canamexlaw.com, bajaproperties.com, taxesforexpats.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum