Mercado inmobiliario de México 2026: precios, rentabilidad y zona restringida
El metro cuadrado medio cuesta 2.959 USD en México y renta un 5,79 % bruto. Precios, fiscalidad del alquiler, el fideicomiso y qué ocurre hoy en Tulum.
En México conviven dos lecturas del mismo mercado según la moneda en la que se mida. El Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 sitúa el precio medio de la capital en 2.959 USD por metro cuadrado y calcula un alza anual del 16,2 % en dólares frente a apenas 8,7 % en pesos. La diferencia la explica el tipo de cambio, no el ladrillo: quien llega con euros ha visto encarecerse la entrada sin que ningún vendedor mexicano tocara su precio de oferta.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en México?
Ciudad de México aparece en ese mismo Glopra snapshot con 3.239 USD por metro cuadrado, por encima de la media nacional. Tulum queda algo por debajo, en 3.200 USD, aunque con una advertencia importante: Glopra clasifica la confianza de los datos de Tulum como baja, porque se cierran pocas operaciones y los precios de anuncio se dispersan mucho. El recorrido largo dice más que el anual. En cinco años los precios nacionales han subido un 74,7 % y en diez, un 133,9 %. Ciudad de México acumula un 109,3 % a diez años, de modo que buena parte del tirón vino de la costa turística.
¿Qué rentabilidad deja el alquiler?
La rentabilidad bruta por alquiler es del 5,79 % en el conjunto del país y del 6,77 % en Ciudad de México, según el Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3. Para la corta estancia, Glopra modela un 10,3 % en la capital con una ocupación del 70 % y una tarifa media diaria de 65 USD. Tulum se queda en el 8,5 %, con una ocupación del 47 % y una tarifa de 79 USD: se cobra más por noche y se llena mucho menos. Conviene decirlo sin rodeos: para Tulum, Glopra no publica ninguna rentabilidad bruta de alquiler de larga duración, porque ese mercado es demasiado pequeño allí para medirlo con seriedad.
¿Ciudad de México o Tulum?
Son dos apuestas distintas. La capital ofrece un mercado profundo, inquilinos locales, contratos anuales y ese 6,77 % que se sostiene sin depender del turismo. Tulum vive del calendario turístico: cuando la temporada acompaña, el precio por noche sube; cuando no, el 47 % de ocupación pesa sobre las cuentas de todo el año. A ello se suma la intensa construcción de los últimos años en la Riviera Maya, que ha añadido mucha oferta nueva a la vez.
¿Cómo compra un extranjero en la costa?
La Constitución mexicana delimita una zona restringida: las franjas de 50 km desde el litoral y de 100 km desde una frontera terrestre. Ahí un extranjero no puede figurar directamente como titular registral, pero comprar sí puede. La vía habitual es el fideicomiso, un contrato de fiducia bancaria en el que un banco mexicano ostenta la titularidad formal mientras el comprador conserva todos los derechos prácticos: habitar, alquilar, reformar, vender y heredar. Se constituye por cincuenta años y es renovable. La otra opción es adquirir a través de una sociedad mexicana, más frecuente en carteras grandes o de uso comercial. Fuera de esa franja, y toda Ciudad de México lo está, la escritura va directamente a nombre del comprador extranjero.
¿Está tenso el mercado para quien vive allí?
El índice de burbuja de Glopra da a México 64 puntos, un nivel calificado de elevado; Portugal encabeza la lista de quince mercados con 84 y Marruecos la cierra con 16. La relación entre precio y renta disponible es de 13,3, es decir, más de trece años de ingreso medio para una vivienda media en la capital. El coste total de transacción, un 10,3 % del precio, resulta contenido frente al 15,3 % español del mismo conjunto de datos, pero el alquiler tributa fuerte: 25 % de retención plana sobre la renta bruta para propietarios no residentes, sin deducción de gastos. La confianza de los datos a escala nacional es alta.
Fuentes
Mudafy — https://mudafy.com.mx/d/valor-metro-cuadrado-cdmx
Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/mexico/rental-yields
Airbtics — https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-mexico-city-mexico/
TheLatinvestor Tulum — https://thelatinvestor.com/blogs/news/tulum-price-per-square-meter
AirROI Tulum — https://www.airroi.com/report/world/mexico/quintana-roo/tulum
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum