Los alquileres de oferta en Portugal vuelven a subir en julio tras seis meses de caídas
Los alquileres de oferta subieron un 0,9 % interanual en julio, hasta 17,7 euros por metro cuadrado, y el Algarve desbanca a Lisboa como región más cara.
Los alquileres de oferta en Portugal subieron un 0,9 % interanual en julio de 2026, hasta una mediana nacional de 17,7 euros por metro cuadrado, el primer avance anual tras seis meses consecutivos de caídas, según el índice de idealista publicado el 4 de agosto. Lisboa alcanzó los 23,5 euros por metro cuadrado, un 2,8 % más. La recuperación es fina —por debajo del uno por ciento— y llega a un mercado en el que los precios de compra avanzan a dieciocho veces ese ritmo.
Las cifras regionales exigen una advertencia
El Algarve es ya la región de alquiler más cara del país, con 22,5 euros por metro cuadrado, por delante del área metropolitana de Lisboa, en 20,7 euros. Para llegar ahí hizo falta una subida anual declarada del 34,3 %. En la misma publicación, Oporto cayó un 11,5 %, hasta 18,1 euros, y la región Norte un 11,3 %, la única en terreno negativo. Funchal subió un 13,8 %, hasta 17,3 euros; Setúbal, un 5,0 %, hasta 14,2 euros; y la ciudad de Faro cedió un 1,9 %, hasta 14,9 euros.
Oscilaciones de ese tamaño en doce meses no suelen ser movimientos de precio. Un índice basado en anuncios mide las rentas que se piden por el stock que casualmente está publicado, y en regiones con mucha actividad de alquiler de corta duración la composición de lo que aparece en el mercado de larga duración puede cambiar de forma drástica de un verano a otro. Trataríamos el más 34,3 % del Algarve y el menos 11,5 % de Oporto como efectos de composición mientras una fuente basada en transacciones no los confirme, y no construiríamos una decisión de compra sobre ninguno de los dos.
Alquileres al 0,9 %, precios al 17,8 %
La cifra nacional de alquiler es la que merece atención, y contrastada con nuestros propios datos de precios explica buena parte del perfil de riesgo portugués. La serie portuguesa de Glopra muestra precios un 17,8 % más altos en euros y un 14,5 % en dólares en los últimos doce meses, sobre una media nacional de 2.659 dólares por metro cuadrado y una rentabilidad bruta del alquiler del 4,29 %.
Cuando los precios crecen al 17,8 % y las rentas al 0,9 %, la rentabilidad se comprime mecánicamente. No es un pronóstico: es aritmética, y lleva varios años funcionando. Lisboa rinde hoy un 3,76 % bruto sobre 6.957 dólares por metro cuadrado, y Oporto un 3,96 % sobre 4.617 dólares; ambas por debajo de la media nacional, y ambas en las ciudades donde se ha concentrado el alza de precios.
Por qué Portugal tiene nuestra mayor puntuación de burbuja en Europa
Nuestro índice de burbuja sitúa a Portugal en 84, en la banda alta, uno de los pocos mercados de nuestra cobertura por encima de 80 y el más alto de Europa occidental. La puntuación se construye igual que en la metodología de UBS: se mide un mercado contra su propia historia en precio-ingresos, precio-alquiler, crecimiento real de precios y crédito. Los datos de alquiler de julio alimentan directamente la pata de precio-alquiler, y una recuperación de rentas del 0,9 % frente a un 17,8 % de subida de precios no alivia nada ahí.
El contrapeso es el impuesto. La tributación efectiva sobre el alquiler para no residentes en Portugal es, en nuestro caso estandarizado, del 10 %, baja para el estándar europeo, lo que convierte ese 4,29 % bruto en torno a un 3,9 % neto: mejor después de impuestos que varios mercados europeos con rentabilidad bruta superior. El motivo de cautela con Portugal no son los ingresos, sino la valoración.
Sources: idealista/news Portugal, July 2026 rental index (4 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/04/76834-rendas-das-casas-sobem-0-9-em-julho-invertendo-tendencia-de-queda