Portugal 2026: compra de propiedad por extranjeros y el proceso paso a paso
Portugal no pone ningún límite de nacionalidad a la propiedad inmobiliaria, pero desde mayo de 2026 el comprador no residente paga bastante más por entrar.
La escritura portuguesa no pregunta por el pasaporte. Aquí la propiedad se adquiere por contrato y registro, no por origen, y la guía oficial del Estado enumera la misma documentación para todos los compradores. Lo que cambió en 2026 no fue el acceso, sino su precio.
¿Impone Portugal algún límite por nacionalidad?
Ninguno. La adquisición se resuelve en el terreno contractual y registral, sin condiciones de ciudadanía ni de residencia. La guía de gov.pt sobre compra e venda de imóveis detalla lo que debe comprobar cualquier comprador y no menciona dónde vive quien compra. La propiedad que se obtiene es plena: se vende, se arrienda, se hipoteca y se hereda igual que la de un ciudadano portugués.
Conviene despejar de entrada otra cuestión. Comprar ya no abre la vía de residencia: las categorías de inversión del artículo 3 de la Lei 23/2007 basadas en inmuebles fueron derogadas por la reforma Mais Habitação, y la ley prohíbe expresamente que las categorías supervivientes se destinen, directa o indirectamente, al inmobiliario.
¿Qué trámites fiscales debe resolver un no residente?
El primero es el número de identificação fiscal. La Autoridade Tributária lo emite en cualquier serviço de finanças o Loja do Cidadão, con cita previa ahora obligatoria para la atención presencial, y los extranjeros pueden solicitarlo también por el e-balcão del Portal das Finanças. Bastan el pasaporte y un justificante de domicilio en el extranjero; si actúa un representante, necesitará poder notarial.
Después llega la segunda obligación, y solo afecta a quien reside fuera de la UE y del EEE. El Portal das Finanças señala que esas personas deben designar un representante fiscal en Portugal o adherirse a las notificaciones electrónicas en un plazo de quince días, bajo multa de 75 a 7.500 euros y con pérdida de legitimación para reclamar y recurrir. Para los residentes en la UE y el EEE ambas opciones siguen siendo voluntarias.
¿Cómo se comprueba el inmueble y cómo se cierra la operación?
La caderneta predial refleja el inmueble tal como lo tiene registrado Hacienda. La certificación de la conservatória do registo predial muestra la cadena de titularidad, las hipotecas y las cargas, y desde el 21 de mayo de 2026 el Ministerio de Justicia entrega el código de acceso de forma inmediata en el nuevo portal conservatoria.justica.gov.pt, con seis meses de validez. Todo lo construido después de agosto de 1951 exige licença de utilização, y la ficha técnica de habitação del Decreto-Lei 68/2004, vigilada por el IMPIC, es obligatoria cuando la licencia es posterior al 30 de marzo de 2004. Falta el certificado energético.
El paso jurídico decisivo llega antes de la firma final. El sinal entregado con el contrato-promessa de compra e venda no es una reserva blanda: el artículo 442 del Código Civil permite a la contraparte quedárselo si incumple quien lo pagó, y obliga a devolver el doble si el incumplidor es el vendedor. La operación se cierra en escritura pública ante notario o en documento particular autenticado, y también en Casa Pronta, la ventanilla única del Ministerio de Justicia, donde un acto de registro cuesta 375 euros, varios actos 700 euros y cada inmueble adicional 50 euros. Antes hay que despejar el derecho de preferencia: en área de rehabilitación urbana el municipio recibe aviso por el portal de Casa Pronta y dispone de ocho días hábiles.
¿Cuánto cuesta entrar en 2026 y qué devuelve el mercado?
Aquí cambia el tono. El Decreto-Lei 97/2026, publicado el 20 de mayo y aplicable desde el 25 de mayo de 2026, somete al comprador no residente de vivienda a un IMT único del 7,5 por ciento, sin exenciones ni reducciones. Queda fuera quien sea residente fiscal en Portugal, quien lo sea en dos años y quien arriende la vivienda a renta moderada en seis meses y la mantenga arrendada al menos treinta y seis meses durante el primer quinquenio; en estos dos últimos casos se puede reclamar la diferencia. El imposto do selo añade un 0,8 por ciento por la partida 1.1 de la tabla general.
Nuestra medición del coste total de transacción se sitúa en el 11,2 por ciento del precio (instantánea de Glopra, 23-07-2026, metodología v3), frente a un precio medio de 2.659 USD por metro cuadrado y una rentabilidad bruta del alquiler del 4,29 por ciento. La relación precio-ingreso es de 12,8 y nuestro indicador de riesgo de burbuja marca 84 puntos para Portugal, el valor más alto de toda la muestra. Entrar es sencillo en lo jurídico y caro en lo financiero; con un 4,29 por ciento de rentabilidad, el riesgo está en la salida.
Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión; contraste cualquier decisión con un abogado o asesor fiscal portugués.
Fuentes
Gobierno de Portugal, compra e venda de imóveis — www2.gov.pt
Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças — info.portaldasfinancas.gov.pt
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — diariodarepublica.pt
Instituto dos Registos e do Notariado, Balcão Casa Pronta — justica.gov.pt
Certificaciones del registro predial — conservatoria.justica.gov.pt
IMPIC, ficha técnica da habitação — impic.pt
Código Civil, artículo 442 — dgsi.pt
Lei n.º 23/2007, artículo 3, según la Lei n.º 56/2023 — pgdlisboa.pt
Base de datos Glopra, instantánea 23-07-2026, metodología v3 — glopra.com
Sources: lexidy.com; getgoldenvisa.com; idcportugal.com; tagusproperty.com; nomadgate.com