Las tasaciones bancarias en Portugal subieron un 16,6% hasta junio mientras las licencias caían un 6,9%
Las tasaciones bancarias portuguesas subieron un 16,6% interanual hasta junio y las licencias de vivienda cayeron un 6,9%. El nuevo crédito hipotecario alcanzó 12.153 millones de euros.
Tres cifras del mercado residencial portugués aterrizaron juntas el 28 de agosto y se contradicen entre sí de una forma que retrata bien el momento actual. La asociación patronal de la construcción AICCOPN, en su síntesis estadística semestral de vivienda recogida por ECO y Lusa, registró 9.836 licencias concedidas para construcción y rehabilitación residencial hasta junio, un 6,9% menos que un año antes. En el mismo periodo, la tasación bancaria mediana empleada para conceder hipotecas subió un 16,6% interanual, y el nuevo crédito hipotecario excluidas las renegociaciones alcanzó 12.153 millones de euros, un 11,3% más.
Menos permisos, más viviendas
El número de licencias y el de viviendas se separaron. Mientras las licencias disminuían, las viviendas que amparaban crecieron un 4%, hasta 22.216. Portugal no está autorizando menos viviendas: las está autorizando dentro de un número menor de expedientes más grandes. Ese desplazamiento hacia promociones mayores también se aprecia por regiones: en el Norte se licenciaron 20.403 viviendas de obra nueva en los doce meses hasta junio, un 17% más que en los doce anteriores. El reparto por tipologías fue de un 26% de estudios y viviendas de un dormitorio, un 31% de dos dormitorios, un 37% de tres y un 6% de cuatro o más.
Las tasaciones van muy por delante de todo lo demás
El alza del 16,6% en la tasación mediana es la cifra que debería hacer detenerse al comprador, porque es a la tasación bancaria a la que se ancla el importe de la hipoteca. Los pisos subieron un 18,3% y las casas un 15,2%: la distancia entre ambos indica que la presión se concentra en el parque urbano dominado por apartamentos y no se reparte de forma homogénea por el país.
El crédito acompaña. 12.153 millones de euros de nueva financiación en seis meses, un 11,3% más que hace un año, describen un mercado en el que la capacidad de financiación se expande hacia unas tasaciones al alza en lugar de contenerlas. Es la combinación que históricamente precede a la tensión de asequibilidad, no la que la alivia.
Dónde sitúa Glopra a Portugal
Nuestra ficha de mercado recoge Portugal en 2.659 dólares por metro cuadrado a escala nacional, con una rentabilidad bruta del alquiler del 4,29% y un crecimiento anual de precios del 17,8%, muy en línea con la serie de tasaciones anterior. Lisboa se sitúa en 6.957 dólares por metro cuadrado con un 3,76% de rentabilidad bruta, y Oporto en 4.617 dólares con un 3,96%.
La puntuación nacional de riesgo de burbuja de Portugal es 84, lo que la coloca en nuestra banda alta y entre los mercados más tensionados que seguimos en cualquier parte. Lisboa puntúa 68 y Oporto 72, ambos en nivel elevado. Llamativamente, la puntuación nacional supera a la de cualquiera de las dos ciudades: en nuestra metodología cada mercado se mide contra su propia historia, y la serie nacional se ha alejado más de su propia base de lo que lo han hecho las dos grandes urbes.
El comprador debe contrapesar todo eso con fortalezas reales: un impuesto efectivo sobre las rentas del alquiler del 10% en el caso estandarizado de no residente, bajo para los estándares europeos, y unos costes totales de transacción cercanos al 11,2%. Portugal sigue siendo uno de los mercados europeos más eficientes fiscalmente para el arrendador. También es, según nuestra propia metodología, uno de los más caros en relación con las rentas locales, y un salto anual del 16,6% en las tasaciones contra las que prestan los bancos no ayuda en nada a corregirlo.
Sources: AICCOPN Síntese Estatística da Habitação via ECO/Lusa, 28 Aug 2026 https://eco.sapo.pt/2026/08/28/licencas-de-construcao-e-reabilitacao-habitacional-caem-69-ate-junho/