Entran en vigor los nuevos regímenes de alquiler en Portugal: renta exenta al 80 % de la mediana local
Desde el 1 de septiembre, el casero portugués que alquile al 80 % de la renta mediana municipal no paga impuesto por ese ingreso gracias al nuevo régimen RSAA.
El 1 de septiembre de 2026 entraron en vigor en Portugal dos regímenes de alquiler, ambos creados por el Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado el 20 de mayo. El Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) sustituye al Programa de Apoio ao Arrendamento y se dirige a los arrendadores particulares; los Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) apuntan a los inversores que operan a escala. La oferta es, en ambos casos, idéntica en naturaleza y distinta en grado: limita la renta, conserva el impuesto.
RSAA: el trato para los arrendadores
La renta bajo el RSAA está limitada al 80 % de la renta mediana por metro cuadrado del municipio, según la medición del INE, con un techo final ajustado por tipo de inmueble, calificación energética y plaza de aparcamiento. No existe un techo nacional único en el RSAA, y eso lo separa de la vía inversora, donde las rentas quedan topadas en 2.300 euros mensuales. Quien se mantenga dentro del límite disfruta de exención total del IRS para personas físicas y del IRC para sociedades, mientras dure el contrato y se cumplan las reglas.
El régimen está abierto a propietarios privados, sociedades inmobiliarias, fondos y entidades públicas. Los contratos deben durar al menos tres años cuando el inquilino fija residencia permanente, o tres meses renovables para residentes temporales como estudiantes y trabajadores desplazados. El alquiler de habitaciones individuales también computa, siempre que cumpla los estándares de autonomía y habitabilidad.
La cadena administrativa pesa tanto como la ventaja fiscal. Los contratos se presentan a través de la plataforma electrónica del IHRU; el contrato y la notificación a la agencia tributaria vencen el 15 de enero del año siguiente, y el IHRU confirma la aprobación a la autoridad fiscal antes del 28 de febrero. Los beneficios se aplican entonces con efecto retroactivo desde la fecha de inicio del contrato. Si se supera el techo de renta, la exención se recupera como deuda tributaria más intereses compensatorios.
CIA: el trato para el capital
La vía de inversión se extiende hasta 25 años y acumula una lista más larga de exenciones: IMT e impuesto de actos jurídicos documentados exonerados en la adquisición, IMI exento por completo durante ocho años y luego reducido a la mitad hasta diez más, AIMI exento durante toda la vida del contrato, IVA del 6 % en las obras elegibles y devolución del 50 % del IVA en servicios de arquitectura, ingeniería y proyecto. Para acogerse, al menos el 70 % de la construcción debe destinarse a vivienda en alquiler, y las rentas mensuales se limitan a 2.300 euros.
Las obligaciones son proporcionalmente más gravosas. El arrendamiento debe iniciarse en un plazo de cinco años en proyectos de construcción y rehabilitación, o de un año si el inmueble ya está arrendado. La venta solo se permite si el comprador asume formalmente la posición ante el IHRU. El incumplimiento activa la restitución de los beneficios, que puede alcanzar el 100 % dentro de los diez primeros años, más intereses.
El lado del inquilino y la incógnita abierta
Los inquilinos reciben una concesión menor y más sencilla: una deducción en el IRS de hasta 900 euros sobre las rentas de 2026, que sube a 1.000 euros desde 2027. La supervisión se reparte entre el IHRU, la agencia tributaria, la Seguridad Social, el Instituto Notarial y el INE.
Que todo esto amplíe la oferta depende de la adhesión, y la adhesión depende de una aritmética que el Estado no controla. La serie portuguesa de Glopra muestra una rentabilidad bruta del alquiler del 4,29 % en el conjunto del país, frente a un impuesto efectivo estandarizado del 10 % sobre las rentas de alquiler de no residentes. Cambiar un descuento del 20 % en la renta por una exención que vale el 10 % de la renta bruta deja al arrendador alrededor de un 10 % de ingreso bruto por debajo antes de costes, y la brecha se ensancha para quien ya alquila por encima de la mediana municipal: es decir, buena parte del parque de Lisboa y el Algarve, donde las rentas pedidas alcanzan los 24,5 y los 21,3 euros por metro cuadrado. El régimen morderá con más fuerza allí donde las rentas medianas ya estén cerca del mercado, y será ignorado donde no lo estén. Esto es una descripción de las reglas, no asesoramiento fiscal; la exención depende de las circunstancias individuales y de la reglamentación complementaria aún pendiente de publicarse.
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html