Indonésie : achat immobilier par un étranger et déroulé complet de la transaction
La pleine propriété reste fermée aux étrangers en Indonésie, mais le Hak Pakai, le titre de lot et le bail balinais restent ouverts. Ce que chacun apporte.
En Indonésie, le rendement vient du loyer et non du prix. Le rendement locatif brut atteint 8,30 %, l'un des plus élevés de notre échantillon, alors que le prix moyen de 2 144 USD/m² se situe 9,6 % sous son niveau d'il y a dix ans mesuré en dollars (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3). Dès lors que la performance sort de la poche du locataire, la forme juridique cesse d'être une formalité : un droit à durée déterminée, c'est un flux de loyers à durée déterminée.
Que peut réellement détenir un étranger ?
Le Hak Milik, la pleine propriété, est réservé aux citoyens indonésiens par l'article 21(1) de la loi agraire fondamentale UUPA 5/1960. L'article 26(2) du même texte va plus loin : la vente destinée à transférer la pleine propriété à un étranger est nulle de plein droit et le terrain revient à l'État.
Le champ ouvert est fixé par le règlement PP 18/2021, qui a remplacé PP 103/2015 et PP 40/1996, et par le règlement ministériel Permen ATR/BPN 18/2021. Pour une maison individuelle, l'instrument est le Hak Pakai, droit d'usage, sur terrain domanial ou sur un terrain déjà grevé de Hak Milik ou de Hak Pengelolaan. Pour un appartement, l'étranger peut détenir le titre du lot dès lors que la parcelle support porte un Hak Pakai ou un Hak Guna Bangunan. Le droit de construire HGB appartient aux citoyens indonésiens et aux sociétés constituées en Indonésie, d'où la PT PMA sous tant de villas.
Un titre de séjour est-il indispensable ?
L'article 69(1) du PP 18/2021 exige des documents d'immigration conformes à la loi, et l'exposé officiel de cet article cite le visa, le passeport ou le titre de séjour délivré par l'autorité compétente. La porte est plus large qu'avant 2021. Les bureaux fonciers ne suivent pas tous au même rythme : demandez au BPN du district une confirmation écrite de ce qu'il accepte avant tout versement.
Existe-t-il un prix plancher ?
Oui, et il ne figure pas dans la loi. Le montant minimal d'acquisition applicable aux étrangers est arrêté par décision ministérielle, aujourd'hui la Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022. Il varie selon la province et varie encore entre maison et appartement, Jakarta et Bali occupant le haut du barème. Une décision ministérielle se modifie sans passer devant le parlement, donc le chiffre à vérifier est celui en vigueur le jour de la signature.
Combien de temps court un Hak Pakai ?
Le PP 18/2021 donne au Hak Pakai et au HGB la même architecture : jusqu'à 30 ans à l'octroi, jusqu'à 20 ans de prolongation, jusqu'à 30 ans de renouvellement. Quatre-vingts ans constituent un plafond et non un point de départ, chaque étape supposant que le terrain serve toujours l'usage déclaré et que le titulaire remplisse toujours les conditions.
L'arithmétique éclaire l'enjeu. Boucler un achat coûte 11,8 % du prix, et un bailleur non-résident supporte un taux effectif de 20 % sur les loyers, le PPh Pasal 26 retenant 20 % du loyer brut faute de taux conventionnel justifié (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3). À 8,30 % brut, l'entrée se rembourse en quelques années ; ce qui suit dépend du nombre d'années restantes.
Pourquoi le prête-nom ne tient-il jamais ?
Acheter au nom d'une connaissance indonésienne puis empiler prêt, hypothèque, procuration et option de rachat revient exactement au montage que l'article 26(2) frappe de nullité. Ces actes annexes lient éventuellement leurs signataires, mais aucun ne crée de droit sur le sol. Le juge lit le nom porté au sertifikat, auquel s'attachent la succession, le divorce et les créanciers. Le bail Hak Sewa des articles 44 et 45 de l'UUPA est licite, sans être pour autant enregistré : il n'apparaît pas au certificat du BPN et sa prolongation se négocie.
Comment se déroule la signature chez le PPAT ?
On commence par la vérification du certificat auprès du bureau foncier de district, qui confirme le titre du vendeur et fait apparaître hypothèques et litiges. Seul un PPAT dresse l'acte AJB, une fois les impôts réglés ; l'avant-contrat PPJB laisse le temps des vérifications. Rien n'est acquis avant l'inscription du nouveau nom au BPN. L'acquéreur acquitte le BPHTB, plafonné à 5 % par la UU 1/2022. S'il y a un bâtiment, réclamez le PBG, qui a remplacé l'ancien IMB depuis le PP 16/2021. Avec un rapport prix-revenu de 25,5 et un risque de bulle à 73 points, que nous jugeons élevé, la marge d'erreur est mince.
Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou financier.
Sources
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD
Direktorat Jenderal Pajak ( pajak.go.id )
Kementerian ATR/BPN ( atrbpn.go.id )
Base de données de marché Glopra ( glopra.com )
Sources: balipropertyrules.com, villabalisale.com, dda-realestate.com, indoned.id