Immobilier en Indonésie et à Bali : ce que disent vraiment les chiffres
Jakarta à 2 144 dollars le mètre carré, Bali à 2 341, mais Glopra juge faible la fiabilité des données balinaises. Les chiffres à lire avant d'acheter.
Chercher un bien en Indonésie, c'est presque toujours chercher un bien à Bali. Le point de départ se comprend, mais les chiffres de l'île et ceux du pays ne vont pas dans le même sens, et cet écart décide de la rentabilité de l'opération.
Combien coûte le mètre carré en Indonésie ?
Le relevé Glopra du 23 juillet 2026, méthodologie v3, situe la moyenne nationale à 2 144 dollars le mètre carré, calculée sur la capitale, Jakarta. Bali se place au-dessus, à 2 341 dollars le mètre carré. À l'échelle asiatique, aucun de ces deux niveaux n'est élevé. C'est ailleurs que l'anomalie apparaît : le rapport entre prix et revenu atteint 25,5, le plus haut des quinze marchés suivis par Glopra. Cet indicateur mesure le décrochage des salaires locaux par rapport aux prix demandés, et il indique assez clairement que la demande intérieure ne soutient plus seule ce marché.
Pourquoi les prix baissent-ils en dollars et montent-ils en roupies ?
Parce que c'est la roupie qui a reculé. Sur les mêmes douze mois, le relevé Glopra enregistre −8,7 % en dollars contre +0,62 % en monnaie locale. Le vendeur de Jakarta a vu une hausse modeste ; l'acheteur en euros ou en dollars a vu le même appartement perdre près d'un dixième de sa valeur. Sur des périodes plus longues, le constat tient : −11,9 % sur cinq ans et −9,6 % sur dix ans, toujours en dollars.
Le rendement locatif est-il meilleur à Bali ou à Jakarta ?
À Jakarta, selon Glopra. Le rendement locatif brut national ressort à 8,30 %, tandis que Bali, au niveau de la ville, plafonne à 5,8 %. Une villa bien remplie à Canggu ou à Uluwatu peut faire mieux, mais ne prenez ce 8,30 % que comme un « chiffre global » : il recouvre des situations très différentes, et la prime de mode de vie balinaise est déjà intégrée au prix d'achat.
Que coûte réellement une transaction en Indonésie ?
Glopra évalue le coût total de transaction à 11,8 % du prix d'achat. La Géorgie, dans le même relevé, se contente de 4,9 %. Les revenus locatifs sont imposés entre 10 % et 20 % selon le régime applicable, contre 0 % aux Émirats arabes unis. Additionnez les deux et la revente à deux ou trois ans perd toute logique arithmétique.
Peut-on se fier aux chiffres de Bali ?
Moins qu'aux chiffres nationaux, et il faut le dire nettement. Glopra qualifie la fiabilité des données indonésiennes d'élevée et celle des données balinaises de faible : les 2 341 dollars le mètre carré et les 5,8 % de rendement sont donc des ordres de grandeur, pas des valeurs fermes. L'indice de bulle se scinde de la même façon. L'Indonésie obtient 73 points, un niveau que Glopra qualifie d'« élevé », plus proche des 84 du Portugal que des 16 du Maroc ; Bali obtient 21 points, soit « modéré ». Ce score bas ne prouve rien sur la sécurité de l'île : il traduit la rareté des données.
À quel acheteur ce marché convient-il ?
À celui qui raisonne sur dix ans et dont les revenus ne dépendent pas d'une seule devise. Un acheteur qui vient d'abord pour l'usage personnel et qui accepte le risque de change trouvera à Bali une offre sans équivalent en Europe. Un investisseur qui a besoin d'un rendement prévisible en euros devra, lui, prendre très au sérieux les 11,8 % de frais d'entrée et la faiblesse des données locales.
Cet article a une visée informative et ne constitue ni un conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement. Consultez un professionnel local avant d'acheter.
Sources
Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/asia/indonesia/price-history
Bank Indonesia — https://www.bi.go.id/id/publikasi/ruang-media/news-release/Pages/sp_289726.aspx
Numbeo — https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Indonesia
AirROI Denpasar — https://www.airroi.com/report/world/indonesia/bali/denpasar
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com