Banque d'Indonésie : des prix en hausse de 0,69 % au deuxième trimestre, un effondrement des ventes presque enrayé
L'enquête trimestrielle de la Banque d'Indonésie donne des prix du marché primaire en hausse de 0,69 %, tandis que la baisse des ventes passe de −25,67 % à −2,36 %.
Les prix résidentiels du marché primaire indonésien ont progressé de 0,69 % sur un an au deuxième trimestre 2026, à peine au-dessus des 0,62 % du premier trimestre, selon l'enquête sur les prix de l'immobilier résidentiel de la Banque d'Indonésie, rapportée le 7 août. Le mouvement de loin le plus marqué concerne les volumes : les ventes ont reculé de 2,36 % sur un an, après un effondrement de 25,67 % trois mois plus tôt. La courbe des prix est plate depuis un an ; celle de la demande a cessé de tomber d'une falaise.
L'enquête couvre les promoteurs de dix-huit villes et ne mesure que le marché primaire — les logements neufs vendus par les promoteurs, non la revente.
Presque aucun mouvement, dans aucun segment
Les grandes maisons ont progressé de 0,68 % sur un an, l'indice s'établissant à 108,41, une amélioration par rapport aux 0,50 % du trimestre précédent. Les petites maisons gagnent 0,49 %, indice 113,89, en décélération depuis 0,61 %. Les maisons de taille moyenne sont restées globalement stables, à un indice de 114,01. Trois segments, trois relevés sous 0,7 %, et aucune direction nette entre eux : voilà un marché qui évolue latéralement en nominal, ce qui, en réel, signifie qu'il perd de la valeur chaque trimestre.
Le volet financement de l'enquête est le point structurel. Les promoteurs financent 73,28 % de leur activité de construction sur fonds propres plutôt que par le crédit bancaire, et 70,05 % des acheteurs achètent avec un prêt hypothécaire KPR. Un secteur de la promotion qui s'autofinance à ce niveau est protégé des mouvements de taux, mais dispose de peu de capacité pour continuer à bâtir pendant un retournement : l'offre réagit lentement dans les deux sens.
Notre propre chiffre atterrit au même endroit
La série indonésienne de Glopra affiche des prix en hausse de 0,62 % sur les douze derniers mois, contre 0,69 % pour la Banque d'Indonésie au deuxième trimestre. Deux mesures construites indépendamment qui se rejoignent à sept centièmes de point de pourcentage constituent à peu près la meilleure corroboration que produit cette classe d'actifs, et cela signifie que l'atonie est une propriété du marché, non d'une méthodologie particulière.
Ce que cette atonie coûte à un propriétaire étranger n'apparaît qu'en dollars. Des prix indonésiens en hausse de 0,62 % en roupies ressortent en baisse de 8,7 % en dollars sur les mêmes douze mois. La stabilité nominale est réelle ; la devise en a retiré environ neuf pour cent.
Le rendement, c'est ce que le marché vous verse
Sur une moyenne nationale de 2 113 dollars le mètre carré, notre rendement locatif brut indonésien s'établit à 8,3 %, parmi les plus élevés de notre couverture asiatique. Le taux effectif de 20 % d'imposition des loyers pour les non-résidents, dans notre cas standardisé, ramène ce chiffre à environ 6,6 % net, ce qui reste un rendement de revenu solide ; et sur un marché sans croissance du capital, le revenu est tout le dossier.
Bali se situe ailleurs et ne doit pas être lu depuis la ligne nationale : 2 341 dollars le mètre carré pour un rendement brut de 5,8 %, soit un revenu nettement plus faible que celui du pays dans son ensemble. Nous publions ce chiffre balinais avec une faible confiance — les données sous-jacentes pour l'île sont minces, et nous préférons le dire plutôt que d'afficher un nombre d'apparence précise que nous ne pourrions assumer. Notre score de bulle pour l'Indonésie est de 73, dans la bande élevée.
Sources: CNN Indonesia (Bank Indonesia Residential Property Price Survey Q2 2026, 7 Aug 2026) https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20260807120831-92-1389667/survei-bi-harga-properti-residensial-naik-tipis-kuartal-ii-2026; ANTARA https://m.antaranews.com/amp/berita/5683997/survei-bi-catat-harga-properti-residensial-triwulan-ii-naik-terbatas