Fiscalité immobilière et frais d'acquisition au Mexique : ce que paie réellement un non-résident (2026)
Le bailleur non-résident est imposé au Mexique à 25 % du loyer brut sans aucune déduction, et les frais d'acquisition atteignent environ 10,3 % du prix.
La ligne la plus coûteuse d'un achat mexicain figure rarement dans l'annonce. Elle se trouve au troisième alinéa de l'article 158 de la loi sur l'impôt sur le revenu : 25 % du loyer brut d'un bailleur non-résident, sans la moindre déduction. Quiconque calcule un rendement en dollars à Tulum ou à Los Cabos gagnerait à commencer par ce chiffre.
Que couvrent réellement les 10,3 % de frais d'acquisition ?
Le relevé Glopra du 23 juillet 2026, méthodologie v3, chiffre le coût total de transaction à 10,3 % du prix d'achat. L'essentiel revient à la taxe d'acquisition ISAI, comprise entre 2 % et 5 % environ selon l'État où l'acte est signé. Les honoraires du notario, l'inscription au registre public et l'expertise obligatoire absorbent le reste.
Pourquoi 25 % sur le brut plutôt que sur le résultat net ?
Parce que le texte exclut toute soustraction. L'article 158 fixe le taux à 25 % du revenu perçu, « sin deducción alguna », et l'article 153 précise que la retenue opérée par le payeur constitue un pago definitivo, un paiement définitif sans déclaration ultérieure. Aucune tranche, aucun abattement, aucune progressivité : un loyer de 400 dollars par mois et un loyer de 4 000 dollars par mois subissent le même prélèvement. Ni l'impôt foncier predial, ni les charges, ni la commission de gestion ne réduisent l'assiette.
Le taux de 35 % sur le net s'applique-t-il aux propriétaires français ?
Non. L'option d'imposition sur base nette au taux de 35 % relève de l'article 159 et vise le tiempo compartido, la multipropriété, et non la location résidentielle de l'article 158. Une véritable option pour la base nette existe bien à l'article 6, paragraphe 5, de la convention fiscale entre les États-Unis et le Mexique, mais elle est réservée aux résidents des États-Unis. Rapporté au rendement brut de 5,79 % mesuré par Glopra, le prélèvement forfaitaire de 25 % modifie l'équation avant même la première charge d'exploitation.
Peut-on acheter sur la côte sans titre de propriété direct ?
Oui, par un mécanisme précis. Dans une bande de 50 km depuis le littoral et de 100 km depuis une frontière terrestre, un étranger ne peut détenir le titre en direct, mais peut détenir le bien via un fideicomiso, une fiducie bancaire. La banque est titulaire juridique, l'acquéreur conserve les droits de bénéficiaire : vendre, louer, rénover, transmettre. La durée est de 50 ans, renouvelable, avec des frais de constitution à la signature puis une commission bancaire annuelle.
Tulum, Playa del Carmen, Puerto Vallarta et Los Cabos se situent dans cette bande. Le fideicomiso est donc la voie ordinaire de la demande étrangère, et non une zone interdite.
La location meublée change-t-elle la facture ?
Nettement. La location résidentielle non meublée est exonérée d'IVA en vertu de l'article 20, fraction II, de la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée. La location meublée et la location saisonnière ne le sont pas : 16 % d'IVA s'ajoutent, et la plupart des États prélèvent en outre une taxe de séjour. Le même loyer supporte alors 25 % d'impôt sur le revenu, 16 % d'IVA et la taxe locale.
Le marché est-il devenu cher pour les revenus locaux ?
Le relevé Glopra situe le prix moyen de la capitale à 2 959 USD le mètre carré à Mexico, le rapport prix/revenu à 13,3 et le score de bulle à 64 sur 100, dans la bande « élevée ». En dollars, les prix ont progressé de 16,2 % sur douze mois et de 74,7 % sur cinq ans.
Avant de signer une offre, demandez au notario le taux d'ISAI de la commune concernée et exigez par écrit le barème de la banque fiduciaire. Ces deux chiffres déplacent les 10,3 % bien davantage qu'une négociation sur le prix.
Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique ou fiscal ; validez votre situation auprès d'un notario ou d'un fiscaliste mexicain avant de signer.
Sources
Ley del Impuesto sobre la Renta, articles 153, 158 et 159
diputados.gob.mx
Ley del Impuesto al Valor Agregado, article 20, fraction II
Servicio de Administración Tributaria
sat.gob.mx
Convention fiscale États-Unis–Mexique, article 6, paragraphe 5
Relevé Glopra 2026-07-23, méthodologie v3
glopra.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum