Achat immobilier par un étranger au Mexique : zone restreinte, fideicomiso et parcours jusqu'à l'acte

Sur la côte mexicaine, presque tout achat étranger passe par une fiducie bancaire. Ce que le fideicomiso apporte, ce qu'il coûte, et où les dossiers cassent.

Au Mexique, c'est la carte qui détermine la forme de votre propriété. L'article 27 de la Constitution réserve la propriété directe des terres situées à moins de 100 kilomètres d'une frontière terrestre et de 50 kilomètres du littoral aux Mexicains et aux sociétés mexicaines, et la loi sur l'investissement étranger reprend cette bande à son article 2 sous le nom de zona restringida. Los Cabos, Puerto Vallarta, Tulum, toute la péninsule de Basse-Californie s'y trouvent. Le fideicomiso n'a donc rien d'un montage exotique.

Pourquoi une banque mexicaine figure-t-elle sur l'acte ?

L'article 11 de la loi sur l'investissement étranger autorise un établissement de crédit à acquérir, en qualité de fiduciaire, des droits sur un bien situé en zone restreinte lorsque le bénéficiaire est étranger, sous réserve d'un permis du ministère des Affaires étrangères. L'article 12 énumère ce que reçoit le bénéficiaire : l'usage et la jouissance du bien, y compris la perception de ses revenus, directement ou par location à des tiers. L'article 13 plafonne la durée à cinquante ans, renouvelable sur demande.

De ces cinquante ans naît une confusion tenace : le bien reviendrait à la banque au terme. Il n'en est rien. La banque n'a aucun intérêt économique dans l'actif, le bénéficiaire est remplaçable, et la désignation d'un bénéficiaire substitué reste la manière courante de régler la succession sans procédure successorale mexicaine.

Que faut-il produire pour obtenir le permis ?

La demande passe par le système électronique SIPAC27 du ministère et elle est détaillée : la banque fiduciaire, tous les bénéficiaires et leurs substituts, la durée, l'usage prévu, la description complète du bien avec mesures, limites et superficie, ainsi que la distance à la frontière ou à la zone maritime. Les droits sont acquittés selon l'article 25 de la loi fédérale des droits. L'article 14 laisse cinq jours ouvrables au bureau central pour statuer, le silence valant acceptation.

Comment achète-t-on à l'intérieur des terres ?

À Mérida, Guadalajara ou San Miguel de Allende, l'étranger acquiert en son nom propre. L'article 10A impose une convention écrite déposée au ministère, la clause Calvo, par laquelle l'acquéreur s'engage à se considérer comme mexicain à l'égard du bien et à ne pas invoquer la protection de son gouvernement. Depuis le 17 juin 2026, le ministère exige à cet effet les formulaires SRE-2022-084-006-A ou 006-B. L'article 10 ouvre une autre voie : une société mexicaine dotée de la clause d'admission des étrangers peut acquérir directement en zone restreinte à des fins non résidentielles, à charge de le notifier dans les soixante jours ouvrables.

Pourquoi la terre ejidale ruine-t-elle des acheteurs ?

Une parcelle ejidale ne se vend pas valablement à un tiers tant qu'elle garde ce statut. L'article 81 de la loi agraire exige que l'assemblée de l'ejido autorise le passage au dominio pleno pour les parcelles déjà délimitées et attribuées selon l'article 56 ; le titulaire demande ensuite au Registre agraire national la radiation puis la délivrance d'un titre de propriété, inscrit au Registre public de la propriété. L'article 84 accorde un droit de préférence lors de la première cession. Le notario público, officier nommé par l'État et non avocat de l'acheteur, vérifie précisément cela, réclame au Registre public le certificado de libertad de gravamen, fait établir l'expertise officielle, calcule l'impôt d'acquisition ISAI dont chaque État fixe le taux, demande CURP et RFC, rédige l'escritura pública et l'inscrit.

Les chiffres justifient-ils cette couche supplémentaire ?

Le parc résidentiel mexicain se situe en moyenne à 2 959 USD le mètre carré, pour un rendement locatif brut de 5,79 % et des frais d'acquisition de 10,3 % (instantané Glopra, 23 juillet 2026, méthodologie v3). Les frais de constitution de la fiducie et sa redevance annuelle s'ajoutent à ces 10,3 %, et le bailleur non résident acquitte 25 % sur le loyer brut au titre de l'article 158 de la loi sur l'impôt sur le revenu, retenus par le locataire. En douze mois les prix ont gagné 16,2 %, sur dix ans 133,9 % en dollars ; avec un rapport prix-revenu de 13,3 et un risque de bulle noté 64 points, qualifié d'élevé, le coût fiduciaire relève du calcul de rendement, pas du détail.

Cet article constitue une information générale et ne vaut ni conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement.

Sources

Cámara de Diputados, Ley de Inversión Extranjera — diputados.gob.mx

Cámara de Diputados, Ley Agraria — diputados.gob.mx

Cámara de Diputados, Ley del Impuesto sobre la Renta — diputados.gob.mx

Secrétariat aux Relations extérieures — sre.gob.mx

Registro Agrario Nacional — ran.gob.mx

Sources: mexicolife.com, peninsulawyers.com, canamexlaw.com, bajaproperties.com, taxesforexpats.com

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