Immobilier au Mexique en 2026 : prix, rendements et zone restreinte

Le mètre carré vaut 2 959 USD au Mexique pour un rendement brut de 5,79 %. Prix, fiscalité locative, zone restreinte, fideicomiso et les chiffres de Tulum.

Le marché mexicain se lit de deux façons selon la monnaie dans laquelle on compte. Le Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 fixe le prix moyen à l'échelle de la capitale à 2 959 USD le mètre carré et mesure une hausse annuelle de 16,2 % en dollars contre 8,7 % seulement en pesos. L'écart tient au change, pas à la pierre. Un acheteur qui gagne en euros a donc vu son ticket d'entrée grimper sans qu'aucun vendeur mexicain n'ait relevé son prix affiché.

Combien coûte le mètre carré au Mexique ?

Mexico ressort à 3 239 USD le mètre carré dans ce même relevé Glopra, au-dessus de la moyenne nationale. Tulum se situe légèrement en dessous, à 3 200 USD, avec une réserve à ne pas escamoter : Glopra qualifie la fiabilité des données de Tulum de faible, faute de transactions abouties et devant des prix affichés très dispersés. Le temps long est plus parlant que l'année écoulée. Sur cinq ans, les prix nationaux progressent de 74,7 %, sur dix ans de 133,9 %. Mexico affiche 109,3 % sur dix ans, ce qui situe l'essentiel de la poussée sur le littoral touristique.

Quel rendement locatif peut-on espérer ?

Le rendement locatif brut atteint 5,79 % au niveau national et 6,77 % à Mexico, d'après le Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3. En location courte durée, Glopra modélise 10,3 % à Mexico, sur un taux d'occupation de 70 % et un prix moyen par nuit de 65 USD. Tulum plafonne à 8,5 %, avec 47 % d'occupation et 79 USD la nuit : la nuitée se vend mieux, le calendrier se remplit beaucoup moins. Un point mérite d'être dit sans détour : Glopra ne publie aucun rendement brut en location longue durée pour Tulum, le marché des baux annuels y étant trop étroit pour être mesuré sérieusement.

Mexico ou Tulum, que choisir ?

Ce sont deux paris différents. La capitale offre des locataires locaux, des baux annuels et un rendement de 6,77 % qui ne dépend pas de la saison touristique. Tulum suit le calendrier des vacances : les 47 % d'occupation signifient qu'une part importante de l'année doit être financée par les semaines pleines. S'y ajoute la vague de construction récente sur la Riviera Maya, qui a mis beaucoup d'offre neuve sur le marché en même temps.

Qu'est-ce que la zone restreinte ?

La Constitution mexicaine délimite une zone restreinte, la zona restringida : la bande de 50 km depuis le littoral et celle de 100 km depuis une frontière terrestre. Il ne s'agit pas d'une interdiction d'acheter. Ce qui est écarté, c'est l'inscription directe d'une personne physique étrangère au registre foncier. L'achat lui-même est prévu par le droit et pratiqué chaque jour.

Comment fonctionne le fideicomiso ?

Le fideicomiso est une fiducie bancaire. Une banque mexicaine détient le titre formel tandis que vous conservez l'ensemble des droits utiles : occuper, louer, rénover, vendre, transmettre. Le contrat court sur cinquante ans et se renouvelle. L'autre voie consiste à acquérir via une société mexicaine, montage courant pour les portefeuilles importants ou à usage commercial. Hors de la zone, ce qui inclut la totalité de Mexico, l'étranger est inscrit directement comme propriétaire.

Quels frais et quelle fiscalité prévoir ?

Les frais de transaction s'élèvent à 10,3 % du prix d'achat selon le Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 : notaire, droit d'acquisition, inscription et, le cas échéant, mise en place du fideicomiso. L'Espagne, dans le même jeu de données, monte à 15,3 %. La fiscalité locative pèse davantage : le Mexique retient 25 % à la source sur les loyers bruts d'un bailleur non-résident, sans déduction de charges. Sur les 6,77 % bruts de Mexico, cela retire environ 1,7 point avant même les charges de copropriété. Pour situer le risque, l'indice de bulle Glopra donne 64 au Mexique, niveau qualifié d'élevé, contre 84 pour le Portugal, plus haut score des quinze marchés, et 16 pour le Maroc. Le rapport prix/revenu s'établit à 13,3 et la fiabilité des données nationales est jugée élevée.

Sources

Mudafy — https://mudafy.com.mx/d/valor-metro-cuadrado-cdmx

Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/mexico/rental-yields

Airbtics — https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-mexico-city-mexico/

TheLatinvestor Tulum — https://thelatinvestor.com/blogs/news/tulum-price-per-square-meter

AirROI Tulum — https://www.airroi.com/report/world/mexico/quintana-roo/tulum

Glopra Market Data v3 — https://glopra.com

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