Fiscalité immobilière et frais d'acquisition au Maroc : le guide de l'acheteur étranger (2026)
Le Maroc cumule le prix d'entrée le plus bas du groupe Glopra, 7,31% de rendement brut et 10,3% de frais, avec des prix étales depuis dix ans en dollars.
Le Maroc occupe une place singulière dans le groupe de comparaison de Glopra : il en est à la fois le point d'entrée le plus abordable et le marché le moins exposé au risque de bulle. L'instantané du 23 juillet 2026, établi selon la méthodologie v3, retient un prix moyen urbain de 1 351 USD le mètre carré et un score de bulle de 16 — faible, et le plus bas de tout le groupe, avec une fiabilité des données jugée élevée. Reste à savoir ce que l'on achète avec cet argent, et la réponse tient en un mot : du loyer.
Une courbe des prix qui ne monte plus
En dollars, les prix reculent de 4,6% sur cinq ans et de 4,2% sur douze mois. Sur dix ans, le solde s'établit à 2,4%, autrement dit du surplace. Le ratio prix/revenu de 14,15 éclaire ce plateau : rapporté aux salaires marocains, le logement est déjà cher, la demande intérieure bute sur son plafond et la clientèle étrangère ne suffit pas à prendre le relais.
Le rendement locatif comme seul moteur
Glopra mesure un rendement brut de 7,31%. Peu de marchés méditerranéens atteignent ce niveau, et aucun à ce prix d'entrée. La stratégie en découle : on se positionne pour encaisser des loyers sur la durée, pas pour revendre dans deux ans avec une plus-value.
Le détail des 10,3% de frais d'acquisition
Glopra chiffre le coût total de la transaction à 10,3% du prix. Les droits d'enregistrement en forment le poste principal ; viennent ensuite les frais de conservation foncière et d'immatriculation versés à l'ANCFCC, qui sécurisent juridiquement le titre, les honoraires du notaire majorés de la TVA, puis la commission d'agence lorsqu'un intermédiaire intervient.
Sur un appartement de 90 mètres carrés au prix moyen, cela représente environ 12 500 USD décaissés avant la remise des clés, soit près d'un an et demi de loyers bruts au rendement de 7,31%. Les détentions courtes se justifient donc rarement.
Le cas du bien non immatriculé
Les traductions certifiées et la vérification juridique restent en dehors de ce pourcentage. Leur poids augmente sensiblement lorsque le bien circule sous melkia plutôt que sous titre foncier : l'instruction du dossier s'allonge, la chaîne de propriété devient plus difficile à reconstituer et le risque juridique cesse d'être théorique. Mieux vaut écarter ces biens ou budgéter l'expertise correspondante dès le départ.
L'abattement de 40% puis le barème de la LF 2025
Les revenus locatifs d'habitation bénéficient d'un abattement de 40% : six dirhams sur dix seulement entrent dans l'assiette imposable. Le solde relève du barème de la loi de finances 2025, exonéré jusqu'à 40 000 MAD de revenu imposable puis progressif jusqu'à un taux marginal de 37%. Les non-résidents sont soumis au même barème que les résidents, sans majoration liée au lieu de résidence, comme le rappelle le guide 2025 publié sur mre.gov.ma .
La combinaison de l'abattement et de la tranche à taux nul fait beaucoup varier la charge réelle. Glopra la situe à 11,3%, dans une fourchette allant de 3,12% à 14,09% selon le montant des loyers encaissés : un petit logement se place en bas de cette fourchette, plusieurs lots vous rapprochent du haut. Annoncer un taux unique pour le Maroc n'a donc guère de sens.
Le prélèvement libératoire de 20% et la retenue à la source
Le bailleur peut opter pour le prélèvement libératoire de 20%, assis sur le loyer brut, sans abattement ni régularisation ultérieure. On le présente si souvent comme la solution par défaut que beaucoup le croient obligatoire. Aux deux niveaux de loyer modélisés par Glopra, il revient pourtant plus cher que le barème, et l'écart se répète à chaque exercice de détention.
La retenue à la source de 10% ou 15% nourrit une autre confusion. Elle ne s'applique que si le locataire est une personne morale ou tient une comptabilité régulière — une société qui loge ses collaborateurs, par exemple — et elle s'impute sur l'impôt définitif : c'est une avance, non une charge supplémentaire. Face à un locataire particulier, aucune retenue n'est opérée et la déclaration vous revient.
La fiscalité évolue et ce texte constitue une information générale, non un conseil fiscal : faites valider votre situation par un notaire ou un conseiller fiscal marocain avant de vous engager.
Sources
Glopra
Loi de finances 2025