Immobilier au Maroc en 2026 : prix, rendements et risque de bulle
Le mètre carré marocain se négocie à 1 351 USD, le rendement locatif brut atteint 7,31 % et le score de bulle est le plus bas des quinze marchés Glopra.
Sur les quinze marchés suivis par Glopra, le Maroc est le moins cher de ceux qui affichent encore un rendement locatif brut supérieur à 7 %. Le pays a aussi un avantage pratique pour l'acquéreur étranger : les actes se lisent en français chez le notaire comme à la conservation foncière, ce qui raccourcit sensiblement la phase de vérification.
Combien coûte le mètre carré au Maroc ?
Le relevé Glopra du 2026-07-23 (méthodologie v3) situe la moyenne urbaine nationale à 1 351 USD le mètre carré. Le même relevé donne 5 760 USD pour les Émirats arabes unis : à surface égale, un appartement casablancais coûte moins du quart de son équivalent à Dubaï.
Marrakech est-elle un marché à part ?
Oui, et l'écart se mesure. Marrakech ressort à 1 729 USD le mètre carré, soit environ 28 % au-dessus de la moyenne nationale, parce que les riads restaurés et les terrains de villa sont valorisés pour une clientèle étrangère. La ville affiche aussi le rendement le plus élevé du pays et un score de bulle de 8 sur 100, mais Glopra classe la fiabilité de ses données urbaines en niveau moyen, contre un niveau élevé pour les données nationales.
Que rapporte réellement un bien mis en location ?
Le rendement brut national ressort à 7,31 % dans le relevé du 2026-07-23, contre 8,25 % à Marrakech, porté par la location touristique. Les tableaux de rendement du Global Property Guide sur le Maroc donnent des ordres de grandeur comparables. Le mot brut compte : charges de syndic, vacance entre deux locataires et commission de gestion en courte durée sont prélevées avant. La répartition géographique compte tout autant. Casablanca vit de la demande de la capitale économique, Tanger de son port et de la proximité espagnole, Agadir du littoral atlantique, et seule Marrakech fait l'objet d'une ligne distincte dans la base Glopra.
Pourquoi les prix baissent-ils en dollars et pas en dirhams ?
Glopra mesure −4,2 % sur un an en dollars contre −0,4 % en monnaie locale. L'essentiel de la baisse en dollars vient donc du change. Les chiffres de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC, repris par TelQuel en juin 2026, confirment un indice national en recul de 0,4 % au premier trimestre 2026. Sur cinq ans, Glopra relève −4,6 %, et sur dix ans +2,4 %.
Combien coûtent l'acquisition et l'impôt sur les loyers ?
Les frais d'acquisition totaux atteignent 10,3 % du prix dans le relevé du 2026-07-23 : droits d'enregistrement, notaire, taxes de la conservation foncière et commission d'agence. Dans le même jeu de données, l'Espagne prélève 15,3 % et la Géorgie 4,9 %. Les revenus locatifs relèvent ensuite d'un barème progressif que Glopra convertit en taux effectif de 11,3 %, dans une fourchette allant de 3,12 % à 14,09 %. Sur un rendement brut de 7,31 %, il reste donc environ 6,5 % avant charges d'exploitation.
Le marché est-il en surchauffe ?
Le score de bulle du Maroc s'établit à 16 sur 100, le plus faible des quinze marchés suivis en méthodologie v3, quand le Portugal culmine à 84. Un score « faible » décrit l'écart entre les prix et les fondamentaux économiques ; il ne promet aucune plus-value.
Cet article a une valeur d'information générale et ne constitue ni un conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement. Consultez un professionnel local avant tout achat.
Sources
Bank Al-Maghrib / ANCFCC via TelQuel — https://telquel.ma/instant-t/2026/06/22/immobilier-lindice-des-prix-recule-de-04-au-t1-2026_1995264
Global Property Guide, prix au mètre carré — https://www.globalpropertyguide.com/africa/morocco/square-meter-prices
Global Property Guide, rendements locatifs — https://www.globalpropertyguide.com/africa/morocco/rental-yields
DarIndex Marrakech — https://darindex.ma/
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com