Au Maroc, les prix de l'immobilier ne gagnent que 0,7 % au deuxième trimestre, les transactions 6,3 %
L'indice marocain des prix immobiliers IPAI a progressé de 0,7 % sur un an au deuxième trimestre 2026, les transactions de 6,3 %, les appartements menant la marche à 1,1 %.
L'indice des prix des actifs immobiliers marocains, l'IPAI élaboré conjointement par la banque centrale Bank Al-Maghrib et l'agence du cadastre ANCFCC, a progressé de 0,7 % au deuxième trimestre 2026 — le même chiffre par rapport au trimestre précédent et par rapport au deuxième trimestre 2025. Les volumes racontent une histoire plus animée : les transactions ont augmenté de 6,3 % sur un an et de 11 % sur le trimestre. La publication a été relayée le 28 août.
Un marché où l'activité croît neuf fois plus vite que les prix est un marché où la liquidité revient sans pression sur les valorisations. Pour un acheteur attaché au rendement, cette configuration est plus attrayante que l'inverse.
Le résidentiel en tête d'un peloton resserré
Par classe d'actifs, les prix résidentiels ont progressé de 1 % sur l'année, le foncier de 0,3 % et les biens à usage professionnel de 0,6 %. Au sein du résidentiel, les composantes ont divergé : les appartements ont gagné 1,1 %, tandis que les maisons ont reculé de 0,7 % et les villas de 0,3 %.
La répartition des volumes est plus spectaculaire. Les transactions résidentielles ont augmenté de 3,9 % et le foncier de 4,1 %, mais les transactions à usage professionnel ont bondi de 31,9 %. L'activité commerciale et de bureaux au Maroc se développe à partir d'une base étroite bien plus vite que le marché du logement — et sans entraîner les prix résidentiels avec elle.
Marrakech au milieu du peloton
Sur les variations trimestrielles par ville, Tanger arrive en tête avec 2,3 %, devant Rabat à 1,9 %, Fès à 1,7 % et Kénitra à 0,7 %. Casablanca et Marrakech gagnent chacune 0,5 %. Meknès et Oujda reculent de 0,9 % chacune, tandis qu'Agadir et El Jadida font du surplace.
Marrakech, la ville la plus exposée aux acheteurs internationaux, ne mène donc pas la danse et ne décroche pas non plus — issue remarquablement peu spectaculaire pour un marché que l'on évoque souvent en termes de poussées de demande étrangère.
Où Glopra situe le Maroc, et pourquoi les chiffres divergent
Notre fiche de marché retient le Maroc à 1 350 dollars le mètre carré à l'échelle nationale, avec un rendement locatif brut de 7,31 %, et Marrakech à 1 729 dollars le mètre carré sur 8,25 % — parmi les rendements bruts les plus élevés de toute notre couverture. Les scores de risque de bulle s'établissent à 16 au niveau national et 8 pour Marrakech, tous deux nettement dans la bande basse : les valorisations les moins tendues que nous suivions où que ce soit.
Une divergence mérite d'être énoncée franchement plutôt que lissée. La variation annuelle des prix enregistrée par Glopra pour le Maroc est de −0,4 % au niveau national et de −1,5 % pour Marrakech, issue du millésime précédent de l'IPAI au moment de notre instantané du 23 juillet. Les chiffres du deuxième trimestre publiés cette semaine pointent légèrement dans l'autre sens. Notre fiche intégrera la lecture la plus récente lors de la prochaine mise à jour ; d'ici là, le résumé honnête est que les prix marocains oscillent depuis plusieurs trimestres à environ un point de pourcentage autour de la stabilité.
L'argument d'investissement, tel qu'il est, repose sur le revenu et non sur la valorisation : des rendements bruts supérieurs à 7 %, une fiscalité effective sur les revenus locatifs de 11,3 % dans le cas standardisé du non-résident et des frais de transaction proches de 10,3 %. En face figurent les frictions pratiques — complexité des titres et de l'enregistrement, règles de convertibilité de la devise et un marché locatif dont la profondeur reste limitée hors de Casablanca, Rabat et Marrakech.
Sources: TelQuel, reporting the Bank Al-Maghrib / ANCFCC IPAI release, 28 Aug 2026 https://telquel.ma/instant-t/2026/08/28/immobilier-lindice-des-prix-des-actifs-en-hausse-de-07-au-2e-trimestre-2026_2004597