Fiscalité immobilière et frais d'acquisition au Portugal : les 10% s'arrêtent à 2 300 euros
Au Portugal, le taux de 10% sur les loyers ne vaut que jusqu'à 2 300 euros par mois ; au-delà, 25%. Glopra chiffre les frais d'entrée à 11,2% du prix payé.
Le calcul portugais tient en deux lignes que peu d'acheteurs français font avant la promesse de vente. La première est un plafond de loyer inscrit dans le régime fiscal réduit. La seconde tient aux chiffres de l'instantané Glopra du 23 juillet 2026, établi selon la méthodologie v3 : 11,2% de frais pour entrer sur le marché, face à un rendement locatif brut de 4,29%.
Ce que prévoit l'article 45.º-C de l'EBF
Créé par le Decreto-Lei 97/2026, le dispositif s'applique depuis le 1er janvier 2026 aux revenus de location à usage d'habitation et reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2029 ( diariodarepublica.pt ). Il fixe un taux de 10%.
La condition figure dans le même article : ce taux ne vaut que pour un loyer mensuel inférieur ou égal à 2 300 euros, plafond calé sur deux fois et demie le salaire minimum garanti. L'objectif affiché est d'élargir l'offre locative longue durée à loyer contenu. Reprendre «10% au Portugal» sans le plafond revient à citer la moitié de la règle.
Le loyer de référence franchit déjà le seuil
Glopra retient pour le Portugal un loyer de 3 000 USD par mois, soit environ 2 627 euros. Le plafond est à 2 300 euros. Les quelque 327 euros d'écart suffisent : la location bascule sous l'article 72.º n.º 2 du CIRS, au taux autonome de 25%.
La fourchette de 10% à 25% publiée par Glopra n'est donc pas un barème progressif, mais un basculement. Un T2 meublé à Lisbonne, à Porto ou sur la côte algarvienne se situe presque toujours du mauvais côté. Un quart du loyer part avant la première charge de copropriété, et les 4,29% bruts tombent autour de trois pour cent sous le seul effet de l'impôt.
Pas de forfait, uniquement des justificatifs
Le régime portugais ne connaît aucun équivalent du micro-foncier. L'article 41.º du CIRS n'admet que les dépenses réellement supportées et justifiées : entretien, IMI, charges de copropriété, assurance. Sans factures, le taux effectif se confond avec le taux légal.
Pour un propriétaire non résident, la contrainte est administrative et se joue dès le premier mois. Les factures doivent être établies au nom du propriétaire et porter son numéro fiscal portugais ; celles adressées au locataire ou à l'agence ne servent généralement à rien.
Les 11,2% payés avant le premier loyer
IMT, Imposto do Selo, acte notarié, inscription au registre foncier et honoraires d'avocat composent les 11,2% mesurés par Glopra. Rapportés à un rendement brut de 4,29%, ces frais représentent plus de deux années de loyer, consommées avant le premier encaissement. Une revente au bout de trois ans laisse donc peu de chances d'équilibre sans plus-value nette.
Un score de bulle de 84, le plus élevé du groupe
En dollars, les prix portugais ont progressé de 14,5% sur douze mois, de 69,5% sur cinq ans et de 185,4% sur dix ans, soit près d'un triplement en une décennie. Le change explique une partie du parcours, pas son orientation. Le rapport entre prix et revenu atteint 12,8, et Glopra attribue au pays un risque de bulle ÉLEVÉ, avec un score de 84 — le plus haut de tout son groupe de comparaison — pour une confiance dans les données jugée élevée.
Rien là-dedans n'annonce une correction. Cela justifie simplement de bâtir le calcul sur 25% d'impôt, 11,2% de frais d'entrée et une détention assez longue pour absorber les deux.
Les règles fiscales évoluent ; ce texte est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal — faites valider votre situation par un avocat ou un expert-comptable au Portugal.
Sources
Glopra (instantané 2026-07-23, méthodologie v3)
diariodarepublica.pt
EBF, article 45.º-C (Decreto-Lei 97/2026)
CIRS, article 72.º n.º 2
CIRS, article 41.º