Portugal 2026 : achat immobilier par un étranger, règles et déroulement
Le Portugal ne pose aucune condition de nationalité à la propriété immobilière, mais depuis mai 2026 le non-résident paie sensiblement plus cher son entrée.
L'acte portugais ne demande pas votre passeport. La propriété naît ici d'un contrat et d'une inscription, et le guide officiel de l'État énumère la même liste de documents pour tous les acquéreurs. Ce qui a changé en 2026, ce n'est pas l'accès, c'est son prix.
Le Portugal pose-t-il une condition de nationalité ?
Aucune. L'acquisition se joue sur le terrain contractuel et registral, sans exigence de citoyenneté ni de titre de séjour. Le guide gov.pt sur la compra e venda de imóveis détaille ce que tout acheteur doit vérifier et ne dit rien du lieu de résidence de l'acquéreur. La propriété obtenue est pleine : elle se vend, se loue et se transmet comme celle d'un citoyen portugais.
Acheter n'ouvre plus de voie de séjour : les catégories d'investissement de l'article 3 de la Lei 23/2007 adossées à l'immobilier ont été abrogées par la réforme Mais Habitação, et la loi interdit désormais que les catégories subsistantes soient dirigées, directement ou indirectement, vers l'immobilier.
Que doit régler un non-résident avant de signer ?
Le número de identificação fiscal d'abord. L'administration fiscale le délivre dans n'importe quel serviço de finanças ou Loja do Cidadão, et les ressortissants étrangers peuvent aussi déposer la demande par l'e-balcão du Portal das Finanças. Un passeport et un justificatif d'adresse à l'étranger suffisent ; en cas de représentation, une procuration notariée est requise.
Une seconde obligation vise ceux qui résident hors de l'Union et de l'EEE. Le Portal das Finanças précise qu'ils doivent, dans les quinze jours, soit désigner un représentant fiscal au Portugal, soit adhérer aux notifications électroniques, sous peine d'une amende de 75 à 7 500 euros et de la perte du droit de réclamer et de recourir. Pour les résidents de l'Union et de l'EEE, les deux options restent facultatives.
Quels documents révèlent l'état réel du bien ?
La caderneta predial montre le bien tel que le fisc l'a enregistré. La certification de la conservatória do registo predial expose la chaîne de propriété, les hypothèques et les charges ; depuis le 21 mai 2026, le ministère de la Justice délivre le code d'accès immédiatement sur le nouveau portail conservatoria.justica.gov.pt, valable six mois. Tout ce qui a été construit après août 1951 exige une licença de utilização. La ficha técnica de habitação, issue du Decreto-Lei 68/2004 et surveillée par l'IMPIC, s'impose lorsque la licence est postérieure au 30 mars 2004, le promoteur devant en remettre l'original lors de la signature. Le certificat énergétique ferme le dossier.
Le contrat de promesse engage-t-il vraiment, et comment se conclut la vente ?
Bien plus qu'on ne l'imagine. Le sinal versé au moment du contrato-promessa de compra e venda n'est pas une réservation souple : l'article 442 du Código Civil laisse l'acompte à l'autre partie si celui qui l'a versé fait défaut, et permet d'en réclamer le double si le défaut vient du vendeur.
La vente se conclut par escritura pública devant notaire ou par acte sous seing privé authentifié, et gov.pt confirme qu'elle peut aussi passer par Casa Pronta, le guichet unique du ministère de la Justice, où vente, crédit, impôts et inscription sont traités ensemble : 375 euros pour un acte d'inscription, 700 euros lorsqu'il y en a plusieurs. En aire de réhabilitation urbaine, la commune est avisée du droit de préemption via le portail Casa Pronta et dispose de huit jours ouvrables. L'inscription doit être demandée dans les deux mois, selon l'article 8-C du Código do Registo Predial.
Combien coûte l'entrée depuis mai 2026 ?
C'est ici que le tableau bascule. Le Decreto-Lei 97/2026, publié le 20 mai et applicable depuis le 25 mai 2026, soumet l'acquéreur non résident d'un logement à un taux unique d'IMT de 7,5 pour cent, exonérations et réductions écartées. Le taux tombe si l'acheteur est résident fiscal portugais, s'il le devient dans les deux ans, ou s'il loue le logement à loyer modéré dans les six mois et le maintient loué au moins trente-six mois sur les cinq premières années, la différence étant alors remboursable. Le droit de timbre ajoute 0,8 pour cent au titre de la rubrique 1.1 du tableau général.
Notre mesure du coût total d'acquisition ressort à 11,2 pour cent du prix (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3), face à un prix moyen de 2 659 USD le mètre carré et à un rendement locatif brut de 4,29 pour cent. La fiscalité locative effective ressort à 10 pour cent, mais notre score de risque de bulle pour le Portugal atteint 84 points, le plus élevé de notre échantillon. L'entrée juridique est simple ; la sortie, à ce niveau de rendement, l'est beaucoup moins.
Cet article a une valeur informative générale et ne constitue ni un conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement ; validez tout projet concret auprès d'un avocat ou d'un fiscaliste portugais.
Sources
Gouvernement du Portugal, compra e venda de imóveis — www2.gov.pt
Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças — info.portaldasfinancas.gov.pt
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — diariodarepublica.pt
Instituto dos Registos e do Notariado, Balcão Casa Pronta — justica.gov.pt
Certifications du registre foncier — conservatoria.justica.gov.pt
IMPIC, ficha técnica da habitação — impic.pt
Código Civil, article 442 — dgsi.pt
Lei n.º 23/2007, article 3, dans sa rédaction issue de la Lei n.º 56/2023 — pgdlisboa.pt
Base de données Glopra, instantané 23/07/2026, méthodologie v3 — glopra.com
Sources: lexidy.com; getgoldenvisa.com; idcportugal.com; tagusproperty.com; nomadgate.com