Les prix de l'immobilier au Portugal ont progressé de 16,5 % au deuxième trimestre alors que les ventes continuaient de reculer
L'indice portugais des prix du logement a progressé de 16,5 % au deuxième trimestre 2026, après 17,8 %, tandis que 40 142 logements ont changé de mains, soit 6,4 % de moins.
L'indice officiel portugais des prix du logement a progressé de 16,5 % sur un an au deuxième trimestre 2026, moins vite que les 17,8 % enregistrés trois mois plus tôt, tandis que 40 142 logements ont changé de mains, soit 6,4 % de moins qu'au même trimestre de 2025. C'est le deuxième trimestre consécutif de ralentissement des prix. Les chiffres proviennent de l'institut national de la statistique INE, tels que rapportés par ECO, Observador et Dinheiro Vivo ; la publication originale n'était pas accessible au moment de la rédaction.
L'ancien reste le segment cher du marché
Les logements anciens coûtaient 18,0 % de plus qu'un an auparavant, contre 12,3 % pour le neuf. Mesuré par rapport au premier trimestre 2026 plutôt qu'à 2025, l'indice d'ensemble a tout de même gagné 3,6 %. Le ralentissement se loge donc dans la comparaison annuelle, pas dans le trimestre lui-même : les prix continuent de monter d'un trimestre à l'autre, mais sur une base qui a déjà beaucoup progressé.
Moins de ventes, davantage d'argent
Les 40 142 transactions enregistrées entre avril et juin sont inférieures de 6,4 % à la même période de 2025, et pourtant la valeur totale de ces opérations a atteint 10,7 milliards d'euros, soit 4,2 % de plus qu'un an plus tôt. Moins de logements vendus pour davantage d'argent, c'est l'arithmétique d'un marché où la contrainte vient de l'offre et non de la demande.
Les acheteurs domiciliés à l'étranger ont acquis 1 890 logements, soit 4,7 % de l'ensemble des ventes et 10,3 % de moins qu'un an auparavant. Ce recul contredit l'idée reçue selon laquelle la demande étrangère soutiendrait les prix portugais : le rythme annuel est resté au-dessus de 16 % dans un trimestre où les achats de non-résidents se sont contractés.
Une seconde lecture du côté des prix affichés
Une vision plus réactive du même marché vient des prix affichés. L'agrégat national des prix demandés s'établissait à 3 718 dollars américains le mètre carré en août 2026, avec des loyers annoncés à 20,98 dollars le mètre carré par mois. Ce couple donne un rendement brut de 6,77 %, ou 6,09 % après le taux réduit de 10 % que le Portugal applique à la location résidentielle de longue durée. Sur dix ans, la série des prix affichés progresse de 171,6 %, et de 72,3 % sur cinq ans.
Pourquoi les deux chiffres diffèrent, et pourquoi ce n'est pas une contradiction
Les deux lectures reposent sur des fondations différentes et couvrent des périodes différentes. L'indice de l'INE est construit à partir de transactions conclues et porte sur avril à juin 2026. La série des prix affichés est construite à partir d'annonces, et son rythme annuel enregistré de 17,8 % court jusqu'au premier trimestre 2026. Les prix affichés précèdent les prix de transaction et, dans un marché qui ralentit, la série des annonces reste élevée plus longtemps. La fiabilité attribuée au niveau de prix portugais est faible pour cette raison précise : il s'agit d'un agrégat de prix annoncés, pas d'une série cadastrale.
Sur le score de risque de bulle de 0 à 100 calculé pour chaque marché, le Portugal se situe à 84, dans la bande haute. Cela dit à quel point les prix ont devancé les revenus et les loyers locaux, pas quand ils s'arrêteront. Les coûts de transaction complets atteignent au Portugal 11,2 % du prix d'achat, un paramètre bien réel pour une détention courte.
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), house price index second quarter 2026, released 22 September 2026, as reported by ECO https://eco.sapo.pt/2026/09/22/precos-da-habitacao-sobem-165-mas-dao-sinal-de-abrandamento/; Observador https://observador.pt/2026/09/22/precos-das-casas-abrandam-para-subida-de-165-no-segundo-trimestre-com-menos-64-de-transacoes/; Dinheiro Vivo https://dinheirovivo.dn.pt/economia/preos-das-casas-aumentaram-165-mesmo-com-quebra-de-64-nas-transaes