Les expertises bancaires portugaises ont bondi de 16,6 % à fin juin, les permis reculant de 6,9 %
Les expertises bancaires portugaises ont progressé de 16,6 % sur un an à fin juin tandis que les permis de logement reculaient de 6,9 %. Le nouveau crédit atteint 12 153 millions d'euros.
Trois chiffres du logement portugais sont tombés ensemble le 28 août, et ils se contredisent d'une manière qui définit le marché actuel. L'association patronale de la construction AICCOPN, dans sa synthèse statistique semestrielle du logement relayée par ECO et Lusa, a recensé 9 836 permis délivrés pour la construction et la réhabilitation résidentielles jusqu'à juin, soit 6,9 % de moins qu'un an plus tôt. Sur la même période, l'expertise bancaire médiane servant au calibrage des prêts immobiliers a progressé de 16,6 % sur un an, et le nouveau crédit hypothécaire hors renégociations a atteint 12 153 millions d'euros, en hausse de 11,3 %.
Moins de permis, plus de logements
Le nombre de permis et le nombre de logements se sont désolidarisés. Alors que les permis reculaient, les logements qu'ils couvrent ont augmenté de 4 %, à 22 216. Le Portugal n'autorise pas moins de logements : il les autorise au sein d'un nombre plus restreint de dossiers plus vastes. Ce glissement vers de plus grands programmes se lit aussi à l'échelle régionale : dans le Nord, 20 403 logements neufs ont été autorisés sur les douze mois à fin juin, 17 % de plus que les douze mois précédents. La répartition typologique y était de 26 % de studios et une-chambre, 31 % de deux-chambres, 37 % de trois-chambres et 6 % de quatre chambres ou plus.
Les expertises courent loin devant tout le reste
La hausse de 16,6 % de l'expertise médiane est le chiffre qui devrait faire réfléchir les acheteurs, car c'est sur l'expertise bancaire que se cale le dimensionnement du prêt. Les appartements ont progressé de 18,3 % et les maisons de 15,2 % : l'écart entre les deux indique que la pression se concentre sur le parc urbain dominé par le collectif, plutôt qu'elle ne se répartit uniformément sur le pays.
Le crédit suit. 12 153 millions d'euros de production nouvelle en six mois, en hausse de 11,3 % sur un an, décrivent un marché où la capacité de financement s'étend au rythme des expertises plutôt qu'elle ne les freine. C'est la combinaison qui, historiquement, précède les tensions d'accessibilité au lieu de les apaiser.
Où Glopra situe le Portugal
Notre fiche de marché retient le Portugal à 2 659 dollars le mètre carré au niveau national, avec un rendement locatif brut de 4,29 % et une progression annuelle des prix de 17,8 %, en cohérence étroite avec la série d'expertises ci-dessus. Lisbonne s'établit à 6 957 dollars le mètre carré pour un rendement brut de 3,76 %, Porto à 4 617 dollars pour 3,96 %.
Le score national de risque de bulle du Portugal atteint 84, ce qui le place dans notre bande haute et parmi les marchés les plus tendus que nous suivions où que ce soit. Lisbonne obtient 68 et Porto 72, deux niveaux élevés. Fait notable, le score national dépasse celui des deux villes : dans notre méthodologie, chaque marché est mesuré par rapport à sa propre histoire, et la série nationale s'est davantage éloignée de sa propre base que les deux métropoles.
Les acheteurs doivent mettre cela en balance avec de vraies forces : une imposition effective des revenus locatifs de 10 % dans le cas standardisé du non-résident, faible à l'échelle européenne, et des coûts de transaction totaux proches de 11,2 %. Le Portugal reste l'un des marchés européens les plus efficients fiscalement pour un bailleur. Il est aussi, selon notre propre méthodologie, l'un des plus chèrement valorisés au regard des revenus locaux — et un bond annuel de 16,6 % des expertises sur lesquelles les banques prêtent n'y change rien.
Sources: AICCOPN Síntese Estatística da Habitação via ECO/Lusa, 28 Aug 2026 https://eco.sapo.pt/2026/08/28/licencas-de-construcao-e-reabilitacao-habitacional-caem-69-ate-junho/