La loi foncière portugaise n'a produit que 27 demandes de requalification en 19 mois
Dix-neuf mois après l'entrée en vigueur de la loi foncière portugaise, le gouvernement n'a reçu que 27 demandes de requalification, émanant de 12 des 278 communes.
La Lei dos Solos portugaise est entrée en vigueur fin janvier 2025 pour permettre aux communes de reclasser des terrains ruraux en terrains urbains et de libérer du foncier pour le logement. Selon les chiffres publiés par le ministère de l'Économie et de la Cohésion territoriale le 21 août 2026, le nombre total de demandes déposées à ce titre s'établit à 27. Vingt et une ont abouti, six restent à l'instruction. C'est neuf de plus que les 18 recensées en février, soit environ une demande et demie par mois pour l'ensemble du pays.
Douze communes sur 278
Les demandes émanent d'Alcochete, Albufeira, Amarante, Benavente, Coimbra, Figueira da Foz, Loures, Maia, Olhão, Santa Maria da Feira, Trofa et Vila Nova da Barquinha. Douze communes se sont saisies de l'outil ; 266 ne l'ont pas fait.
La géographie est éclairante. Loures et Maia se trouvent en périphérie des aires métropolitaines de Lisbonne et de Porto, là où la pénurie de logements est la plus vive et où un terrain reclassé pèserait le plus sur l'offre. Albufeira et Olhão sont des communes de l'Algarve où la demande saisonnière se heurte à un parc de résidences permanentes contraint. Mais la liste est trop courte pour qu'un motif quelconque y prenne du poids : il s'agit d'une douzaine de décisions, pas d'une tendance.
Le goulot d'étranglement procédural sous-jacent
Le chiffre le plus parlant concerne les plans directeurs. Sur les 278 communes suivies, 143 ont achevé l'adaptation de leur plan directeur municipal et 135 y travaillent encore. Une commune ne peut guère emprunter la voie de la reclassification tant que cette adaptation n'est pas faite : environ la moitié du pays se situe donc encore en amont du point où la loi devient utilisable.
Cela replace le faible nombre de demandes dans son contexte. Il mesure au moins autant la capacité administrative que l'appétit local. Savoir si la seconde moitié de la carte communale produira une vague de demandes une fois ses plans adaptés reste la question ouverte, et le rythme constaté de février à août ne fournit guère de base pour le prévoir dans un sens ou dans l'autre.
Ce que le gouvernement ne dit pas
Le ministère n'a pas ventilé combien des 27 demandes visent la construction de logements et combien des projets économiques ou logistiques. Cette lacune compte. La loi a été défendue publiquement comme une mesure d'offre de logements ; sans cette ventilation, les données publiées ne permettent pas de vérifier quelle part de son résultat relève effectivement du logement. Le communiqué n'a pas davantage chiffré les surfaces ni le nombre de logements concernés, si bien que les 27 demandes ne peuvent être converties en aucune estimation de logements.
Pourquoi la politique de l'offre est le sujet du moment au Portugal
Le dernier instantané de Glopra, daté du 17 août 2026, situe l'immobilier résidentiel portugais à 2 659 dollars le mètre carré au niveau national sur base transactionnelle, avec un rendement locatif brut de 4,29 % et une hausse annuelle des prix de 17,8 %, la plus rapide de l'Union européenne. Glopra note le marché 84 sur son indicateur de risque de bulle, dans la bande haute.
Une progression des prix de cet ordre face à une base d'offre figée est précisément ce qui rend la politique de libération foncière décisive plutôt que technique. Une loi qui a produit 27 demandes en 19 mois ne déplace pas encore, au vu des éléments publiés, l'offre à une échelle qui compterait face à une hausse annuelle de 17,8 %. Pour un acquéreur, cela plaide pour traiter l'offre portugaise comme contrainte à un horizon de deux à trois ans, quelles que soient les intentions du législateur. Il s'agit d'une information de marché, non d'un conseil juridique ou en investissement.
Sources: idealista/news Portugal (Ministry of Economy and Territorial Cohesion data), 21 Aug 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/21/77255-municipios-receberam-apenas-27-pedidos-ao-abrigo-da-lei-dos-solos