Le loyer médian des nouveaux baux au Portugal a atteint 10,17 euros le mètre carré, en hausse de 10,2%
Le loyer médian des nouveaux baux portugais a atteint 10,17 euros le mètre carré au deuxième trimestre, soit 10,2% de plus qu'un an auparavant.
Le loyer médian convenu dans les nouveaux baux portugais a atteint 10,17 euros le mètre carré au deuxième trimestre 2026, soit 10,2% de plus qu'un an auparavant, selon les chiffres publiés par l'institut national de statistique le 29 septembre 2026. C'est une accélération: la hausse annuelle enregistrée au premier trimestre était de 9,1%. Au total, 35 407 nouveaux baux ont été signés sur le trimestre.
Quinze euros à Lisbonne, quatre et demi dans l'intérieur
La médiane nationale est la moyenne de deux pays très différents. Le Grand Lisbonne affiche une médiane de 15,24 euros le mètre carré. Vient ensuite la région autonome de Madère à 12,78, puis la péninsule de Setúbal à 11,99, l'Algarve à 11,56 et l'aire métropolitaine de Porto à 10,83. À l'autre extrémité, Terras de Trás-os-Montes, à l'extrême nord-est, enregistre la médiane la plus basse du pays, à 4,42 euros le mètre carré.
À l'échelle communale, la concentration est plus nette encore. Parmi les 24 communes de plus de 100 000 habitants, Lisbonne affiche le loyer médian le plus élevé, à 17,79 euros le mètre carré, en hausse de 5,1% sur un an.
Les hausses les plus fortes ne sont pas là où les loyers sont les plus élevés
Les 5,1% de Lisbonne sont le détail sur lequel il faut s'arrêter, car ils se situent nettement sous le rythme national alors que Lisbonne reste la commune la plus chère du pays. Les hausses annuelles les plus marquées ont été relevées ailleurs: Alentejo Litoral à 21,6%, Terras de Trás-os-Montes à 17,6% et Madère à 17,4%. Parmi les grandes communes, Guimarães enregistre la progression la plus rapide, à 20,7%.
Une région qui détient le loyer médian le plus bas du Portugal et en même temps l'une des trois hausses annuelles les plus rapides décrit un marché qui rattrape son retard depuis une base très basse, et non un marché en surchauffe. La même arithmétique qui rend invisible à Lisbonne une hausse d'un euro la transforme en pourcentage à deux chiffres à Trás-os-Montes. Qui compare des variations régionales en pourcentage sans placer les niveaux à côté lira systématiquement ce tableau de travers.
Dans une partie du nord, les contrats s'amenuisent
Le volet volumes de la publication pointe par endroits dans la direction opposée au volet prix. Parmi les grandes communes, Almada enregistre la plus forte hausse du nombre de nouveaux baux, à 17,2%. Plusieurs grandes communes ont en revanche enregistré moins de nouveaux baux qu'un an plus tôt, Matosinhos en recul de 14,0% et Maia de 13,2%, toutes deux dans l'aire métropolitaine de Porto et toutes deux alors que les loyers progressaient à un rythme à deux chiffres à l'échelle nationale.
Les aires métropolitaines de Lisbonne et de Porto ont représenté ensemble 45,1% de l'ensemble des nouveaux baux du trimestre.
Pourquoi notre propre chiffre de loyer est plus élevé, et ce que cela indique
Notre ligne actuelle pour le Portugal porte un loyer d'offre de 20,98 dollars américains le mètre carré par mois, soit 18,1 euros, face à un prix d'offre de 3 718 dollars le mètre carré, les deux pour août 2026 et issus d'un portail immobilier national. Ces 18,1 euros se situent bien au-dessus des 10,17 euros de cette publication, et la raison n'est une erreur dans aucun des deux chiffres.
Deux choses les séparent. D'abord, cette publication mesure le loyer effectivement convenu dans des baux signés sur l'ensemble du pays, y compris les communes de l'intérieur où la médiane n'atteint pas cinq euros; notre chiffre mesure le loyer affiché sur un portail dont le stock d'annonces penche vers les villes. Ensuite, les loyers d'offre se situent par construction au-dessus des loyers conclus, parce qu'une annonce est une position de départ.
Nous marquons notre ligne Portugal en fiabilité basse pour une raison connexe. En vérifiant les tableaux par district du portail, son indice de loyer tourne sur un échantillon plus urbain que son propre indice de prix, si bien que le rendement brut calculé à partir du couple est biaisé à la hausse. La lecture honnête des deux sources ensemble est la suivante: le chiffre de l'institut de statistique décrit mieux ce que paient les locataires, et le nôtre décrit mieux ce que demandent les propriétaires. La variation annuelle des prix sur notre ligne est de 17,8%, notre score de bulle s'établit à 84, dans la bande élevée, et le taux réduit de 10% sur les revenus locatifs résidentiels ne s'applique que tant que le loyer ne dépasse pas 2 300 euros par mois.
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), median rents in new lease contracts, second quarter 2026, released 29 September 2026, as reported by Observador https://observador.pt/2026/09/29/rendas-medianas-em-portugal-aceleram-para-subida-de-102-em-termos-homologos-diz-ine/; idealista, 29 September 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/29/77913-rendas-das-casas-sobem-para-recorde-mas-contratos-diferem-pelo-pais