Les nouveaux régimes locatifs portugais s'appliquent : loyer défiscalisé à 80 % de la médiane locale
Depuis le 1er septembre, le bailleur portugais qui loue à 80 % du loyer médian communal ne paie aucun impôt sur ce revenu, grâce au nouveau régime RSAA.
Deux régimes locatifs sont entrés en vigueur au Portugal le 1er septembre 2026, tous deux créés par le Decreto-Lei n.º 97/2026, publié le 20 mai. Le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) remplace le Programa de Apoio ao Arrendamento et vise les bailleurs particuliers ; les Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) s'adressent aux investisseurs opérant à grande échelle. L'offre est de même nature dans les deux cas, et diffère seulement par le degré : plafonnez le loyer, gardez l'impôt.
RSAA : l'accord proposé aux bailleurs
Dans le cadre du RSAA, le loyer est plafonné à 80 % du loyer médian au mètre carré de la commune, tel que mesuré par l'INE, le plafond final étant ajusté selon le type de bien, la classe énergétique et le stationnement. Il n'existe pas de plafond national unique au titre du RSAA, ce qui le distingue de la voie investisseur, où les loyers sont plafonnés forfaitairement à 2 300 euros par mois. Rester sous la limite ouvre droit à une exonération totale d'IRS pour les particuliers et d'IRC pour les sociétés, aussi longtemps que le contrat court et que les règles sont respectées.
Le régime est ouvert aux propriétaires privés, aux sociétés immobilières, aux fonds et aux entités publiques. Les contrats doivent courir au moins trois ans lorsque le locataire y établit sa résidence permanente, ou trois mois renouvelables pour des résidents temporaires tels qu'étudiants et salariés mutés. La location de chambres individuelles est éligible, à condition de respecter les normes d'autonomie et d'habitabilité.
La chaîne administrative compte autant que l'avantage fiscal. Les contrats sont déposés via la plateforme électronique de l'IHRU ; le contrat et la notification au fisc sont dus au plus tard le 15 janvier de l'année suivante, et l'IHRU confirme l'agrément à l'administration fiscale avant le 28 février. Les avantages s'appliquent alors rétroactivement à compter de la date de début du contrat. En cas de dépassement du plafond de loyer, l'exonération est reprise sous forme de rappel d'impôt assorti d'intérêts compensatoires.
CIA : l'accord proposé au capital
La voie investissement court jusqu'à 25 ans et empile une liste d'exonérations plus longue : IMT et droits de timbre supprimés à l'acquisition, IMI intégralement exonérée pendant huit ans puis réduite de moitié pendant dix ans supplémentaires au plus, AIMI exonérée sur toute la durée du contrat, TVA à 6 % sur les travaux éligibles et remboursement de 50 % de la TVA sur les prestations d'architecture, d'ingénierie et de maîtrise d'œuvre. Pour y prétendre, au moins 70 % de la construction doit être affectée au logement locatif, et les loyers mensuels sont plafonnés à 2 300 euros.
Les obligations sont d'autant plus lourdes. La mise en location doit intervenir dans les cinq ans pour les projets de construction et de réhabilitation, ou dans l'année pour un bien déjà loué. Une vente n'est permise que si l'acquéreur reprend formellement la position vis-à-vis de l'IHRU. Le non-respect déclenche la restitution des avantages — potentiellement 100 % dans les dix premières années, intérêts en sus.
Côté locataire, et la question qui reste ouverte
Les locataires obtiennent une concession plus modeste et plus simple : une déduction d'IRS pouvant atteindre 900 euros sur les loyers 2026, portée à 1 000 euros à partir de 2027. Le suivi est réparti entre l'IHRU, l'administration fiscale, la Sécurité sociale, l'Institut notarial et l'INE.
Que tout cela élargisse ou non l'offre dépend du taux d'adhésion, lequel dépend d'une arithmétique que l'État ne maîtrise pas. La série portugaise de Glopra affiche un rendement locatif brut national de 4,29 %, face à une fiscalité effective standardisée de 10 % sur les revenus locatifs des non-résidents. Échanger une décote de loyer de 20 % contre une exonération valant 10 % du loyer brut laisse le bailleur en retrait d'environ 10 % de son revenu brut avant frais, et l'écart se creuse pour quiconque loue déjà au-dessus de la médiane communale — soit l'essentiel du parc lisboète et algarvien, où les loyers affichés atteignent 24,5 et 21,3 euros le mètre carré. Le régime mordra sans doute le plus là où les loyers médians sont déjà proches du marché, et sera ignoré là où ils ne le sont pas. Ceci décrit les règles et ne constitue pas un conseil fiscal ; l'exonération dépend de la situation individuelle et d'une réglementation complémentaire encore à publier.
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html