Ingatlanadó és vásárlási költségek Indonéziában: mibe kerül valójában Bali
Bali bruttó hozama 8,30 százalék, a nem rezidens tulajdonos ingatlanadója viszont 20 százalék, az oda-vissza vásárlási költség 11,8 százalék. A 2026-os számla.
Indonézia magas hozamot és gyenge tulajdoni jogcímet kínál egyszerre, és a legtöbb bali vásárlás pontosan e kettő között bukik el. A Glopra 2026-07-23-i pillanatképe, v3 módszertan szerint a bruttó bérleti hozam 8,30 százalék, ami a mintánk élmezőnye, az oda-vissza tranzakciós költség viszont a vételár 11,8 százaléka — ez a legmagasabb az összehasonlított csoportban. A kettő közé pedig beékelődik egy adószabály, amelyet a bali hirdetési oldalak túlnyomó része félreért.
Miért 20 százalék a nem rezidens tulajdonos bérbeadási adója, és miért nem 10?
A neten szinte mindenütt 10 százalék szerepel. Ez a kulcs létezik, de a 34/2017-es kormányrendeletből származik, és adóügyi illetőségű személyekre, illetve állandó telephelyekre vonatkozik. Az állandó telephely nélküli külföldi tulajdonos a jövedelemadó-törvény 26. cikkének (1) bekezdése alá esik — ez a PPh Pasal 26 —, amelyet a pajak.go.id és az Ortax egyaránt a kifizetett bruttó összeg 20 százalékában határoz meg: forrásnál levonva, véglegesen, mindenfajta költséglevonás nélkül.
A „levonás nélkül” szó szerint értendő. Az ingatlankezelő jutaléka, a medencekarbantartás, az értékcsökkenés, a hitelkamat: egyik sem csökkenti az adóalapot. A pillanatképünkben szereplő 8,30 százalékos bruttó hozamból így önmagában a forrásadó után 6,64 százalék marad, még mielőtt bármilyen fenntartási számlát kifizetne.
Segít-e a kettős adóztatási egyezmény?
Nem segít. Az indonéz egyezmények 6. cikke az ingatlanból származó jövedelemnél korlátlan adóztatási jogot hagy a forrásállamnak, tehát bármely ország illetőségigazolásával rendelkezzék is, a bali bérleti díj Indonéziában adózik, indonéz kulccsal.
Egyetlen tényező mozdítja el a számot: maga az illetőség. Aki átlépi a 183 napos küszöböt, indonéz adóügyi illetőségűvé válik, és ezzel elérhető közelségbe kerül a 10–20 százalékos sáv alsó vége. A Balin élő tulajdonosok körében ez a legsúlyosabb tervezési kérdés, ugyanakkor messze túlmutat a bérbeadási adón, ezért indonéz adószakértő megkérdezése nélkül ne alakítsa át a struktúráját.
Mennyibe kerül oda-vissza egy indonéz ingatlanügylet?
A 11,8 százalék nem egyetlen tétel. A BPHTB szerzési illeték a regionális mentesség feletti érték 5 százalékát viszi el, a közjegyző (PPAT) és az ügynök a maradék nagyobbik részét, kilépéskor pedig az eladó a pajak.go.id szerint 2,5 százalék végleges jövedelemadót fizet az átruházási értékre. Ez utóbbi az árra terhelődik, nem a nyereségre, tehát veszteséges eladásnál is jár.
A fővárosi átlagár ugyanebben a pillanatképben 2 144 dollár négyzetméterenként. Egy 120 négyzetméteres jakartai lakásnál a 11,8 százalék nagyjából 30 ezer dollárnyi tiszta súrlódás, amit több évnyi bérleti díj termel csak vissza.
Ebből ráadásul csak egy rész alkuképes. Az ügynöki jutalékon és a jogi átvilágítás díján lehet faragni, a BPHTB-n és az eladói 2,5 százalékon nem. Ezért fut zátonyra Indonéziában a rövid tartási idő: a belépés és a kilépés együttes költségét több évnyi bérleti díj hozza csak vissza.
Mit birtokol valójában Hak Milik nélkül?
Külföldi nem szerezhet Hak Milik jogcímet, vagyis indonéz tulajdonjogot. Ami elérhető: a Hak Pakai használati jog és a bérleti jog. Balin a bérleti konstrukció a megszokott, és óra ketyeg benne — a következő vevő a hátralévő futamidőt fizeti meg. A 25 év hátralévő idővel vásárolt és 12 évvel eladott villa már nem ugyanaz az eszköz, akkor sem, ha az épületen semmi nem változott.
A hátralévő időt, a hosszabbítás feltételeit és az alapjogcím jogosultját tehát még az ár szóba kerülése előtt ellenőrizze.
Kibírja-e a hozam a csökkenő árakat?
Dollárban mérve az indonéz árak minden általunk vizsgált időtávon estek: −8,7 százalék az elmúlt tizenkét hónapban, −11,9 százalék öt év alatt, −9,6 százalék tíz év alatt. A Glopra buborékpontszáma 73 a 100-ból, ami az emelt sávba esik, az ár-jövedelem arány pedig 25,5 — messze a legmagasabb ebben a csoportban. A helyi keresetek nem tartják el a helyi árakat, a piac külföldi pénzre támaszkodik.
A hozam tehát valós, az adója súlyos, a dollárban mért tőke pedig fogy. Ha ezek után is belépne, a hátralévő bérleti futamidőt és a 11,8 százalékos kilépési költséget már a nyitóajánlatába építse bele.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás; kötelezettségvállalás előtt kérje indonéz szakértő állásfoglalását.
Források
Direktorat Jenderal Pajak (indonéz adóhatóság)
pajak.go.id
Ortax
ortax.org
Glopra pillanatkép 2026-07-23, v3 módszertan