Indonézia: külföldi ingatlanvásárlás és tulajdonszerzés a jogcímek szintjén
Teljes tulajdont külföldi nem szerezhet Indonéziában, a Hak Pakai, a társasházi jogcím és a bali bérlet viszont járható út. Mit ad mindegyik, és mibe kerül?
Az indonéz piac szokatlan helyet foglal el az adatainkban. A 8,30%-os bruttó bérleti hozam a mintánk egyik legmagasabbja, a 2 144 USD/m²-es átlagár ugyanakkor dollárban mérve 9,6%-kal alacsonyabb, mint tíz éve (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). A megtérülés tehát a bérletből jött, nem az árfelértékelődésből.
Miért dönt itt a jogi forma, és nem az ár?
Ha a hozam viszi a megtérülést, akkor az számít, hány évig szedheti be. Egy határozott idejű használati jog értéke a lejárathoz közeledve csökken, ha a megújítás nem biztos, ezért a 8,30%-ot nem lehet automatikusan örökjáradékként számolni. Az 5 éves árváltozás −11,9%, a 12 havi −8,7%, vagyis az árfolyamatból egyelőre nincs mit kiegészíteni (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan).
Milyen jogcímet szerezhet egyáltalán külföldi?
A Hak Milik, azaz a teljes tulajdonjog az alapvető agrártörvény (UUPA 5/1960) 21. cikk (1) bekezdése szerint kizárólag indonéz állampolgárt illethet. Ugyanennek a törvénynek a 26. cikk (2) bekezdése ennél is élesebb: az az adásvétel, amely a tulajdonjogot külföldire kívánja átruházni, a törvény erejénél fogva semmis, a föld pedig az államra száll.
Azt, amit külföldi megszerezhet, a PP 18/2021 kormányrendelet rögzíti, amely a PP 103/2015 és a PP 40/1996 helyébe lépett, illetve a végrehajtási miniszteri rendelet, a Permen ATR/BPN 18/2021. Családi ház esetén az eszköz a Hak Pakai, a használati jog, állami földön vagy már Hak Milik, illetve Hak Pengelolaan alatt álló telken. Lakás esetén a külföldi a társasházi albetétre szerezhet jogcímet, ha az alatta lévő telket Hak Pakai vagy Hak Guna Bangunan terheli. Maga a HGB, az építési jog, indonéz állampolgárt vagy Indonéziában bejegyzett társaságot illet, ezért áll annyi villakonstrukció mögött PT PMA.
Elég-e a vízum, és van-e árküszöb?
A PP 18/2021 69. cikk (1) bekezdése jogszabálynak megfelelő idegenrendészeti okmányt kíván meg, a cikkhez fűzött hivatalos indokolás pedig vízumot, útlevelet vagy az illetékes hatóság által kiadott tartózkodási engedélyt nevesít. Ez tágabb kapu a 2021 előtti gyakorlatnál, amely tartózkodási engedélyt várt el. A földhivatalok nem egyformán gyorsan követik a szabályt, ezért érdemes a területileg illetékes BPN-irodától írásban megkérdezni, mit fogad el.
Külön feltétel a vételár. Indonézia minimális szerzési értéket ír elő, amely alatt külföldi nem vásárolhat, és ezt miniszteri határozat, jelenleg a Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 rögzíti, nem törvény. A küszöb tartományonként eltér, és családi ház, illetve lakás esetén is más, a skála tetején Jakartával és Balival. Miniszteri határozat parlament nélkül módosítható, ezért az aláírás napján érvényes összeget kell ellenőrizni.
Meddig szól a jog, és mibe kerül a belépés?
A PP 18/2021 a Hak Pakai és a HGB futamidejét azonosan szabja meg: az alapítás legfeljebb 30 év, a hosszabbítás további 20, a megújítás újabb 30. A nyolcvan év felső határ, nem alapeset, és minden lépcső feltétele, hogy a föld továbbra is a megjelölt célt szolgálja, a jogosult pedig továbbra is megfeleljen.
A vásárlás tranzakciós költsége 11,8%, a külföldi bérbeadót pedig 20%-os effektív adókulcs terheli, mert a PPh Pasal 26 a bruttó bérleti díj 20%-át vonja le, ha nincs igazolt egyezményes kulcs (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). Ez a belépő néhány év alatt megtérül, épp ezért nem mindegy, hány év marad utána.
Miért nem véd a stróman?
Ha indonéz ismerős nevére veszi az ingatlant, és kölcsönszerződéssel, jelzáloggal, meghatalmazással és visszavásárlási opcióval bástyázza körül, pontosan azt a konstrukciót hozza létre, amelyet a 26. cikk (2) bekezdése semmisnek mond. A háttérokiratok kötelezhetik az aláírókat, földre vonatkozó jogot azonban egyik sem keletkeztet. A bíróság a sertifikaton szereplő nevet olvassa, és ahhoz a névhez tapad a haláleset, a válás, a végrehajtás és az örökösök igénye is.
Hogyan zajlik maga az ügylet?
A tulajdoni lap ellenőrzésével kezdődik a járási földhivatalnál: ez igazolja az eladó jogcímét, és megmutatja a jelzálogot vagy a peres feljegyzést. Az AJB adásvételi okiratot csak PPAT, a földhivatali okiratszerkesztésre jogosult közjegyző készítheti, és csak az adók rendezése után; az előszerződés, a PPJB, időt ad az ellenőrzésre. Az ügylet a BPN-nél történő névátírással zárul. A vevő illetéke a BPHTB, amelyet az UU 1/2022 legfeljebb 5%-ban maximál. Épületnél kérje el a PBG-t, azt az építési jóváhagyást, amely a PP 16/2021 nyomán a régi IMB helyébe lépett. Az ár/jövedelem arány 25,5, a buborékkockázat pedig 73 pont, ami emelkedett: ezt a folyamatot nem érdemes kiadni a kezéből.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adózási vagy befektetési tanácsadás.
Források
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD
Direktorat Jenderal Pajak ( pajak.go.id )
Kementerian ATR/BPN ( atrbpn.go.id )
Glopra piaci adatbázis ( glopra.com )
Sources: balipropertyrules.com, villabalisale.com, dda-realestate.com, indoned.id