Bank Indonesia: alig 0,69 százalékos áremelkedés, de az eladások zuhanása majdnem megállt
A Bank Indonesia második negyedéves felmérése szerint az elsődleges piacon 0,69 százalékkal nőttek az árak, az eladások esése pedig −25,67-ről −2,36 százalékra mérséklődött.
Az indonéz lakóingatlanárak az elsődleges piacon 2026 második negyedévében éves összevetésben 0,69 százalékkal emelkedtek, alig haladva meg az első negyedév 0,62 százalékát – derül ki a Bank Indonesia augusztus 7-én ismertetett lakóingatlanár-felméréséből. A sokkal nagyobb elmozdulás a forgalomban történt: az eladások éves alapon 2,36 százalékkal estek, szemben a három hónappal korábbi 25,67 százalékos összeomlással. Az árgörbe egy éve lapos; a keresleti görbe viszont abbahagyta a szakadékba zuhanást.
A felmérés tizennyolc város fejlesztőire terjed ki, és kizárólag az elsődleges piacot méri: a fejlesztők által értékesített új építésű állományt, nem a használt lakások forgalmát.
Szinte semmi mozgás egyik szegmensben sem
A nagy házak éves alapon 0,68 százalékkal drágultak, 108,41-es indexértékkel, ami javulás az előző negyedév 0,50 százalékához képest. A kis házak 0,49 százalékot emelkedtek, 113,89-es indexen, lassulva a korábbi 0,61 százalékról. A közepes házak nagyjából változatlanok maradtak, 114,01-es indexen. Három szegmens, három 0,7 százalék alatti érték, és semmilyen egyértelmű irány közöttük: ez egy nominálisan oldalazó piac, ami reálértéken azt jelenti, hogy negyedévről negyedévre veszít az értékéből.
A felmérés finanszírozási részlete a szerkezeti tanulság. A fejlesztők építkezéseik 73,28 százalékát saját tőkéből fedezik, nem banki hitelből, a vevők 70,05 százaléka pedig KPR-jelzáloghitellel vásárol. Egy ilyen arányban önfinanszírozó fejlesztői szektor védett a kamatmozgásoktól, de kevés kapacitása van arra, hogy átépítse magát egy visszaesésen – a kínálat mindkét irányban lassan reagál.
A saját számunk ugyanoda érkezik
A Glopra indonéz adatsora 0,62 százalékos áremelkedést mutat az elmúlt tizenkét hónapra, szemben a Bank Indonesia második negyedéves 0,69 százalékával. Két egymástól függetlenül felépített mérőszám, amely hét századszázaléknyira ér egymáshoz, körülbelül a legjobb megerősítés, amit ez az eszközosztály produkálni tud – és azt jelenti, hogy a laposság magának a piacnak a tulajdonsága, nem valamelyik módszertané.
Hogy ez a laposság mibe kerül egy külföldi tulajdonosnak, az csak dollárban látszik. Az indonéz árak rúpiában mért 0,62 százalékos emelkedése ugyanarra a tizenkét hónapra dollárban 8,7 százalékos csökkenés. A nominális stabilitás valóságos; a deviza nagyjából kilenc százalékot vett le belőle.
A hozam az, amit a piac fizet
Négyzetméterenként 2 113 dolláros országos átlag mellett az indonéz bruttó bérleti hozamunk 8,3 százalék – az ázsiai lefedettségünkön belül a legmagasabbak közé tartozik. A sztenderdizált esetünkben alkalmazott 20 százalékos effektív, nem rezidensekre kivetett bérbeadási adó ezt körülbelül 6,6 százalék nettóra hozza, ami továbbra is erős jövedelemhozam – egy tőkenövekedés nélküli piacon pedig a jövedelem maga a teljes befektetési érv.
Bali helyzete más, és nem olvasható le az országos sorból: négyzetméterenként 2 341 dollár, 5,8 százalékos bruttó hozam mellett, vagyis érdemben alacsonyabb jövedelemhozam, mint az ország egészében. Ezt a bali számot alacsony megbízhatósággal közöljük – a szigetre vonatkozó alapadat vékony, és inkább kimondjuk ezt, mint hogy pontosnak látszó számot mutassunk, amely mögé nem tudunk beállni. Indonéziára vonatkozó buborékpontszámunk 73, az emelkedett sávban.
Sources: CNN Indonesia (Bank Indonesia Residential Property Price Survey Q2 2026, 7 Aug 2026) https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20260807120831-92-1389667/survei-bi-harga-properti-residensial-naik-tipis-kuartal-ii-2026; ANTARA https://m.antaranews.com/amp/berita/5683997/survei-bi-catat-harga-properti-residensial-triwulan-ii-naik-terbatas