Mexikói ingatlanadó és vásárlási költségek: mit fizet valójában a külföldi tulajdonos (2026)

Mexikóban a nem rezidens bérbeadó a bruttó bérleti díj 25%-át adózza, mindenféle levonás nélkül, a vásárlási költség pedig a vételár 10,3%-a körül alakul.

Mexikóban nem a vételár a legdrágább tétel, hanem a jövedelemadó-törvény 158. cikkének egyetlen mondata. Nem rezidens bérbeadó esetén a bruttó bérleti díj 25%-át vonják le, mindenféle költséglevonás nélkül. Aki dollárhozamot tervez Tulumban vagy Puerto Vallartában, ezzel a számmal kezdje a kalkulációt, ne a hirdetési árral.

Mennyibe kerül ténylegesen a tulajdonszerzés?

A Glopra 2026. július 23-i adatfelvétele, v3 módszertan szerint a teljes tranzakciós költség a vételár 10,3%-a. Ennek zömét az állami szerzési adó, az ISAI teszi ki, amely államonként nagyjából 2–5% között mozog. A maradékot a közjegyzői díj, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és a kötelező értékbecslés viszi el.

Ugyanez az adatfelvétel a fővárosi átlagárat 2 959 USD/m²-en méri Mexikóvárosban. Egy 90 m²-es lakásnál ez nagyjából 27 400 USD egyszeri költséget jelent a vételár felett, készpénzben, a záráskor, hitelből nem finanszírozhatóan.

Miért nem vonható le semmi a bérbeadásnál?

A Ley del Impuesto sobre la Renta 158. cikkének harmadik bekezdése a kapott bevétel 25%-át rendeli adóztatni, „sin deducción alguna”, vagyis bármiféle levonás nélkül. Az adót a kifizető vonja le, és a 153. cikk értelmében ez pago definitivo, végleges befizetés, nem pedig előleg egy későbbi bevallásra. Nincs sáv, nincs mentesített összeg, és nincs jövedelemfüggés: a havi 400 dolláros és a havi 4 000 dolláros bérbeadás azonos elbírálás alá esik.

Egy tévedést érdemes itt kijavítani, mert az interneten makacsul terjed. A gyakran emlegetett, nettó alapú 35%-os lehetőség a 159. cikkben szerepel, és a tiempo compartido, vagyis az időben megosztott használat esetére vonatkozik, nem a 158. cikk szerinti lakáskiadásra. Valódi nettó alapú választás létezik az Egyesült Államok és Mexikó közötti adóegyezmény 6. cikkének (5) bekezdésében, de kizárólag az Egyesült Államokban illetőséggel bíró személyek élhetnek vele. Európai tulajdonos nem. A Glopra által mért 5,79%-os bruttó hozamhoz mérve a 25% jelentősen átrajzolja a képet, még mielőtt egyetlen fenntartási tétel szóba kerülne.

Vásárolhat-e külföldi a tengerparton, és mit jelent a fideicomiso?

Vásárolhat. A parttól 50 km-en, a szárazföldi határtól 100 km-en belül külföldi magánszemély közvetlen tulajdonjogot nem szerezhet, viszont fideicomiso, azaz banki vagyonkezelői konstrukció útján tarthatja az ingatlant. A jogi tulajdonos a bank, a kedvezményezetti jogok a vevőnél maradnak: eladhat, kiadhat, felújíthat, örökül hagyhat. A szerződés 50 éves, megújítható futamidőre szól, egyszeri alapítási díjjal és éves banki díjjal jár.

Tulum, Playa del Carmen, Puerto Vallarta és Los Cabos mind ezen a sávon belül fekszik, így ez a külföldi kereslet szokásos útja, nem kivételes megoldás. A fideicomisót tervezze be visszatérő költségsorként.

Az IVA-ra külön érdemes figyelni. A bútorozatlan, lakáscélú bérbeadás az áfatörvény 20. cikkének (II) bekezdése alapján mentes, a bútorozott és a turisztikai célú kiadás viszont nem: ott 16% IVA terheli a bérleti díjat, és a legtöbb állam még szálláshelyadót is kivet. Ugyanarra az összegre így egyszerre rakódik a 25%-os jövedelemadó, a 16%-os IVA és az állami tétel.

Eladáskor a nem rezidens két lehetőség közül választ: a bruttó eladási ár 25%-a vagy a nettó nyereség 35%-a. Az éves predial ingatlanadó ehhez képest nemzetközi összevetésben alacsony, és ritkán mozdítja el érdemben a megtérülést.

Túlárazott-e most a mexikói piac?

A Glopra adatfelvétele 13,3-as ár/jövedelem arányt és 64/100-as buborékpontszámot mutat, ez utóbbi az „emelkedett” sávba esik. A dolláralapú árak az elmúlt tizenkét hónapban 16,2%-kal, öt év alatt 74,7%-kal emelkedtek. Ez inkább a külföldi tőke, mint a helyi bérek története, és azt jelenti, hogy a hozamnak egy már messzire futott belépési árat kell elbírnia.

Ajánlattétel előtt kérje el a notariótól az adott önkormányzatra érvényes ISAI-kulcsot, és írásban a bank hivatalos fideicomiso-díjszabását. Ez a két szám mozgatja a 10,3%-ot a legerősebben.

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás; aláírás előtt egyeztessen mexikói közjegyzővel vagy adótanácsadóval.

Források

Ley del Impuesto sobre la Renta, 153., 158. és 159. cikk

diputados.gob.mx

Ley del Impuesto al Valor Agregado, 20. cikk (II)

Servicio de Administración Tributaria

sat.gob.mx

Egyesült Államok–Mexikó kettős adóztatási egyezmény, 6. cikk (5)

Glopra adatfelvétel 2026-07-23, v3 módszertan

glopra.com

Market data: Mexico · Mexico City · Tulum