Külföldi ingatlanvásárlás Mexikóban: a korlátozott zóna, a fideicomiso és a tulajdonszerzés menete

A tengerparti mexikói vásárlások szinte mindegyike banki vagyonkezelésen fut keresztül. Mit ad a fideicomiso, mennyibe kerül, és hol buknak el az ügyletek?

Mexikóban térkép dönti el, milyen formában lesz Öné az ingatlan. Az alkotmány 27. cikke a nemzetközi szárazföldi határtól 100, a tengerparttól 50 kilométeren belüli földterületek közvetlen tulajdonjogát mexikói állampolgároknak és társaságoknak tartja fenn, a külföldi befektetésekről szóló törvény pedig a 2. cikkében zona restringida néven ismétli meg ugyanezt a határvonalat. Los Cabos, Puerto Vallarta, Tulum, a teljes Alsó-Kaliforniai-félsziget: amit a külföldi vevők ténylegesen keresnek, az ebben a sávban fekszik.

Miért a bank nevén áll a tengerparti ingatlan?

A külföldi befektetésekről szóló törvény 11. cikke szerint hitelintézet vagyonkezelőként szerezhet tulajdont a korlátozott zónában fekvő ingatlanon, ha a kedvezményezett külföldi, és ehhez a Külügyminisztérium engedélyt ad. A 12. cikk sorolja fel, mit kap a kedvezményezett: az ingatlan használatát és hasznosítását, beleértve a belőle származó jövedelem felvételét, akár közvetlenül, akár harmadik személynek történő bérbeadással. A 13. cikk a futamidőt ötven évben maximálja, és kérelemre engedi a megújítást.

Ebből az ötven évből született az a szívós tévhit, hogy az ingatlan a végén a bankhoz kerül. Nem kerül oda. A bank vagyonkezelő, gazdasági érdekeltsége nincs, a kedvezményezett cserélhető, és a helyettes kedvezményezett megnevezése az a megoldás, amellyel a külföldi tulajdonosok többsége elkerüli a mexikói hagyatéki eljárást.

Mit ellenőriz a notario público, és mit nem?

A notario público nem ügyvéd, hanem az állam által kinevezett közokirat-készítő, és éppen ezért nem az Ön érdekét képviseli, hanem az ügylet jogszerűségét. Kikéri az Ingatlan-nyilvántartásból a certificado de libertad de gravamen igazolást, amelyből kiderülnek a terhek és a bejegyzett feljegyzések, elrendeli a hivatalos értékbecslést, kiszámítja és levonja az ISAI néven ismert szerzési illetéket, amelynek kulcsát tagállamonként külön határozzák meg, elkéri a CURP- és RFC-azonosítót, elkészíti az escritura públicát, majd bejegyzi azt. Ha az igazoláson jelzálog, végrehajtási jog vagy peres feljegyzés szerepel, azt az aláírás előtt kell rendezni, mert a bejegyzett teher az új tulajdonost is köti.

Miért az ejido föld a legdrágább hiba?

Mexikó vidéki földterületének nagy része közösségi, ejido tulajdonban áll, és egy ejido parcella ebben az állapotában kívülállónak nem adható el érvényesen. A földtörvény 81. cikke szerint az ejido közgyűlésének kell felhatalmaznia a dominio pleno megszerzését azokra a parcellákra, amelyeket az 56. cikk alapján már kimértek és kiosztottak; ezután a jogosult kéri a Nemzeti Földhivataltól a földjogi nyilvántartásból való törlést és a tulajdoni cím kiállítását, amely végül az Ingatlan-nyilvántartásba kerül. A 84. cikk az első átruházásnál elővásárlási jogot ad a családtagoknak, a munkavállalóknak, a többi ejidatariónak és magának az ejidónak. Aki a cím létrejötte előtt szerződik, birtokigényt vásárol, nem ingatlant.

Mi a helyzet a korlátozott zónán kívül?

Méridában, Guadalajarában vagy San Miguel de Allendében a külföldi a saját nevére szerezhet tulajdont. A 10A. cikk ehhez a Külügyminisztériumhoz benyújtott írásbeli megállapodást, a Calvo-záradékot írja elő, amelyben a vevő vállalja, hogy az ingatlan tekintetében mexikóiként kezelik, és lemond saját államának diplomáciai védelméről. A minisztérium 2026. június 17-e óta az SRE-2022-084-006-A vagy 006-B nyomtatványt kéri ehhez. Külön út a 10. cikk: a külföldiek belépését megengedő záradékkal működő mexikói társaság nem lakáscélra közvetlenül szerezhet a korlátozott zónában, a szerzést hatvan munkanapon belül bejelentve.

Mennyit tesz hozzá mindez a 10,3 százalékos költséghez?

A mexikói lakóingatlanok átlagára 2 959 USD négyzetméterenként, a bruttó bérleti hozam 5,79 százalék, a vásárlás tranzakciós költsége 10,3 százalék (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). A fideicomiso alapítási díja és éves díja erre a 10,3 százalékra rakódik rá, a nem rezidens bérbeadó pedig a jövedelemadóról szóló törvény 158. cikke alapján a bruttó bérleti díj 25 százalékát fizeti, amelyet a bérlő von le. Az árak tizenkét hónap alatt 16,2, öt év alatt 74,7 százalékkal emelkedtek dollárban, a 13,3-as ár-jövedelem arány és a 64 pontos, emelkedettnek minősített buborékkockázat mellett a vagyonkezelés díja tartós költségtétel, nem kerekítési hiba.

Ez a cikk kizárólag általános tájékoztatás, nem minősül jogi, adózási vagy befektetési tanácsadásnak.

Források

Cámara de Diputados, Ley de Inversión Extranjera — diputados.gob.mx

Cámara de Diputados, Ley Agraria — diputados.gob.mx

Cámara de Diputados, Ley del Impuesto sobre la Renta — diputados.gob.mx

Secretaría de Relaciones Exteriores, a 27. cikkhez kapcsolódó eljárások — sre.gob.mx

Registro Agrario Nacional — ran.gob.mx

Sources: mexicolife.com, peninsulawyers.com, canamexlaw.com, bajaproperties.com, taxesforexpats.com

Market data: Mexico · Mexico City · Tulum