Mexikói ingatlanpiac 2026: árak, hozamok és a korlátozott zóna

Mexikóban 2 959 USD egy négyzetméter átlagára, a bruttó bérleti hozam 5,79%. Nézzük végig az árakat, a 25%-os bérbeadási adót és a fideicomiso működését.

A mexikói ingatlanpiac ma két külön történetet mesél attól függően, hogy dollárban vagy pesóban számol. A Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 szerint a fővárosi átlagár 2 959 USD/m², az éves drágulás pedig dollárban 16,2%, helyi pénznemben viszont mindössze 8,7%. A különbséget a peso erősödése adja. Ha Ön euróból vagy forintból érkezik, a belépési ár egy év alatt érzékelhetően megemelkedett anélkül, hogy bármelyik mexikói eladó hozzányúlt volna a hirdetési árához.

Mennyibe kerül ma egy négyzetméter Mexikóban?

Mexikóváros ugyanebben a pillanatképben 3 239 USD/m²-en áll, tehát az országos átlag fölött. Tulum valamivel olcsóbb, 3 200 USD/m², az ottani adatokat viszont a Glopra alacsony megbízhatóságúnak jelöli: kevés a lezárult ügylet, a hirdetések hosszan állnak, az árak pedig széles sávban szóródnak. A hosszabb táv meredekebb az egyévesnél. Az országos áremelkedés öt év alatt 74,7%, tíz év alatt 133,9% a Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 adatai szerint. Mexikóváros tízéves mutatója 109,3%, vagyis a nagy ugrást nem a főváros, hanem a tengerparti üdülőövezet hozta.

Milyen bérbeadási hozamra számíthat?

Az országos bruttó bérleti hozam 5,79%, Mexikóvárosé 6,77% — mindkettő ugyanabból a Glopra-pillanatképből. Ez lényegesen több annál, amit egy tulajdonos a legtöbb európai fővárosban elér, és ez az a szám, ami a külföldi vevőket a városban tartja a tengerpart helyett. Rövid távú kiadásnál más a képlet: a Glopra Mexikóvárosra 10,3%-os rövid távú hozamot modellez 70%-os kihasználtság és 65 USD átlagos napi ár mellett. Tulum 8,5%-on áll, 47%-os kihasználtsággal és 79 USD napi árral, tehát drágább éjszakák, sokkal több üres nap. Egy dolgot érdemes kimondani: Tulumra a Glopra egyáltalán nem közöl hosszú távú bruttó hozamot, mert az ottani tartós bérleti piac túl vékony a méréshez. Ha máshol mégis lát egy magabiztos tulumi hozamszámot, az becslés, nem mérés.

Vásárolhat-e külföldiként a tengerparton?

Igen, de nem közvetlen tulajdonszerzéssel. A mexikói alkotmány korlátozott zónát jelöl ki — spanyolul zona restringida —, amely a tengerparttól számított 50 kilométeres és a szárazföldi határtól számított 100 kilométeres sávra terjed ki. Ezen belül külföldi magánszemély nem kerülhet be közvetlenül a tulajdoni lapra. A bevett megoldás a fideicomiso, vagyis banki vagyonkezelői konstrukció: jogilag egy mexikói bank a tulajdonos, Ön viszont megtartja az összes gyakorlati jogot, tehát használhatja, kiadhatja, átépítheti, eladhatja és örökül hagyhatja az ingatlant. A szerződés ötven évre szól és megújítható. A másik út egy mexikói társaság alapítása, amit inkább nagyobb vagy üzleti célú portfólióknál választanak. A zónán kívül, így Mexikóváros teljes területén, külföldiként közvetlenül a saját nevére veheti az ingatlant.

Mennyi adóval és vételi költséggel számoljon?

A teljes tranzakciós költség a Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 szerint a vételár 10,3%-a: közjegyző, szerzési adó, ingatlan-nyilvántartás, és ahol szükséges, a fideicomiso megnyitása. Nemzetközi mércével ez visszafogott, hiszen ugyanebben az adatbázisban Spanyolország 15,3%-on áll. A nagyobb tétel a bérbeadás adója. Nem rezidens tulajdonos esetén Mexikó 25%-os egykulcsos forrásadót von le a bruttó bérleti díjból, költséglevonási lehetőség nélkül. A fővárosi 6,77%-os bruttó hozamból ez önmagában nagyjából 1,7 százalékpontot elvisz, mielőtt a közös költségről vagy a kezelési díjról egyáltalán szó esne. Összehasonlításul: ugyanebben a pillanatképben az Egyesült Arab Emírségek bérbeadási adókulcsa 0%. A Glopra buborékindexe Mexikóra 64 pont, ami emelt szintet jelent, a jövedelemarányos árszint pedig 13,3 — egy fővárosi átlaglakás több mint tizenhárom évnyi átlagjövedelembe kerül. Az országos adatok megbízhatósága magas, tehát ezekre a számokra lehet tervet építeni.

Források

Mudafy — https://mudafy.com.mx/d/valor-metro-cuadrado-cdmx

Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/mexico/rental-yields

Airbtics — https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-mexico-city-mexico/

TheLatinvestor Tulum — https://thelatinvestor.com/blogs/news/tulum-price-per-square-meter

AirROI Tulum — https://www.airroi.com/report/world/mexico/quintana-roo/tulum

Glopra Market Data v3 — https://glopra.com

Market data: Mexico · Mexico City · Tulum