Marokkó: vásárlási költségek és ingatlanadó külföldi vevőknek (2026)
Marokkóban a bérleti díj fizet, nem az árnövekedés: 7,31% bruttó hozam, 10,3% vásárlási költség, 16 pontos buborékkockázat, tíz éve gyakorlatilag álló árak.
Marokkó két listán is a szélső értéket hozza a Glopra összehasonlításában, és ez ritka párosítás. A 2026. július 23-i pillanatkép a v3 módszertan szerint 1 351 USD-s városi négyzetméterárat mér – ez a csoport legolcsóbb belépője –, a buborékkockázati pontszám pedig 16, azaz alacsony, és az egész mezőnyben a legkisebb. Az adatok megbízhatóságát a Glopra magasnak minősíti. Csakhogy az árak nem mozdulnak, és aki itt vásárol, jobban jár, ha ezt előre tudomásul veszi.
Hozampiac, nem árfolyamnyereség-piac
Dollárban számolva öt év alatt 4,6%-kal, az elmúlt tizenkét hónapban 4,2%-kal csökkentek a marokkói lakásárak. A tízéves egyenleg +2,4%: egy évtized alatt lényegében semmi. Ilyen adatsorra felértékelődési tervet építeni önbecsapás.
A megtérülés forrása a bérbeadás. A Glopra 7,31%-os bruttó bérleti hozamot mér, ami mediterrán viszonylatban erős szám, ezen a belépési áron pedig különösen az.
Miért nem indul be az áremelkedés?
A 14,15-ös ár-jövedelem arány sokat elárul: a helyi bérekhez képest a marokkói lakás drága. A belföldi kereslet ezért korlátozott, a külföldi vevőkör pedig önmagában túl szűk ahhoz, hogy felnyomja az árakat. Amíg ez a két tényező nem változik, a lapos árgörbe marad az alapeset.
A 10,3% összetevői
A teljes tranzakciós költséget a Glopra a vételár 10,3%-ában határozza meg. A legnagyobb tétel az állami regisztrációs illeték, ezt követi az ANCFCC-nek fizetett földkönyvi és bejegyzési díj – ez az a fizetés, amitől Ön ténylegesen tulajdonossá válik –, majd a közjegyzői díj áfával, végül az ügynöki jutalék, ha közvetítőn keresztül vásárol.
Egy 90 négyzetméteres lakásnál az átlagáron ez nagyjából 12 500 dollár, még mielőtt a kulcsot a kezébe venné. A 7,31%-os hozam mellett körülbelül másfél évnyi bruttó bérleti díjnak felel meg.
Amit a százalék nem tartalmaz
A hiteles fordítás és a jogi átvilágítás külön tétel. A súlya akkor nő meg, ha az ingatlan nincs telekkönyvezve, hanem melkia jogcímen forog: ilyenkor a közjegyzői munka hosszabb, a tulajdoni láncot nehezebb visszakövetni, és a jogi kockázat is valós. Ezért érdemes már az ajánlattétel előtt tisztázni, hogy a kiszemelt ingatlan telekkönyvi tulajdoni lappal rendelkezik-e, mert a válasz a teljes ügylet ütemezését és a szükséges tartalékot is megváltoztatja.
40% levonás, utána a sávos tábla
A lakóingatlan bérbeadásából származó bevétel 40%-os átalánylevonást kap, tehát tíz dirhamból hat kerül egyáltalán az adóalapba. A maradékra a 2025-ös költségvetési törvény sávos tarifája vonatkozik: 40 000 dirham adóköteles jövedelemig 0%, a legfelső sávban 37%. A nem marokkói illetőségű tulajdonosra ugyanez a tábla érvényes, külön külföldi kulcs nincs – a mre.gov.ma 2025-ös útmutatója is így rögzíti.
A levonás és a nulla sáv együtt azt eredményezi, hogy az effektív kulcs erősen szóródik: a Glopra 11,3%-ot modellez, 3,12% és 14,09% közötti sávban. Egy kisebb lakás jellemzően a sáv aljához esik, több bérlemény a tetejéhez tolja. Egyetlen „marokkói adókulcsról” beszélni ezért félrevezető.
A 20%-os „egyszerű” megoldás ára
Választható a 20%-os libératoire kulcs is: a bruttó bérleti díjra vetítve, átalánylevonás nélkül, éves elszámolás nélkül. Elég gyakran mutatják be alapesetként ahhoz, hogy sokan kötelezőnek higgyék. A Glopra mindkét modellezett bérletidíj-szintjén magasabb adót hoz ki, mint a sávos tarifa, és ez a különbözet minden évben megismétlődik.
Külön félreértés a 10%-os és 15%-os forrásadó. Csak akkor merül fel, ha a bérlő jogi személy vagy szabályos könyvvitelt vezet – például egy cég, amely munkatársainak bérel lakást –, a levont összeg pedig beszámít a végleges adóba, tehát nem többletteher, hanem időzítés kérdése. Magánszemély bérlőnél nincs levonás: Ön vall be és Ön fizet.
Az adószabályok változnak, ez a szöveg általános tájékoztatás és nem adótanácsadás – kötelezettségvállalás előtt kérje ki marokkói közjegyző vagy adótanácsadó véleményét.
Források
Glopra
Loi de Finances 2025