A medence 68%-ot tesz hozzá egy portugál lakás kínálati árához, Lisszabonban pedig 122%-ot
Az idealista 2026 második negyedéves hirdetései szerint a medencés lakásokért Portugáliában 68%-kal többet kérnek, de a felár körzetenként 2 és 122% között szóródik.
Portugáliában a meghirdetett lakásoknak mindössze 9%-ához tartozik medence, és ezekért 68%-kal magasabb kínálati árat kérnek, mint a hasonló, medence nélküli hirdetésekért. Ez derül ki az idealista 2026. augusztus 20-án publikált elemzéséből, amely a 2026 második negyedévi hirdetéseket vizsgálta a körzetszékhelyeken, a különálló házakat kihagyva.
A felár nem országos, hanem koncentrált
Egyetlen országos átlag olyan széles szóródást takar, amitől az átlag önmagában szinte használhatatlan. A lista élén Lisszabon áll 122%-os felárral: ott egy medencés lakásért több mint kétszer annyit kérnek. Setúbal 98%-kal, Porto 54%-kal, Castelo Branco 47%-kal követi. A skála másik végén Coimbra 12%-ot, Viseu pedig mindössze 2%-ot mutat, ahol a medence gyakorlatilag alig mozdítja meg a kínálati árat.
A kínálat ott a legnagyobb, ahol a felár a legkisebb
Annak földrajza, hogy hol vannak medencék, majdnem az ellentéte annak, hogy hol érnek sokat. Az országosan meghirdetett medencés lakások 36%-a Faróra esik, több mint a háromszorosa a sorban következő Leiria 10%-ának. Lisszabon 7%-ot ad. Több körzet, köztük Viseu, 1%-kal járul hozzá.
Az Algarve-ban a felár 30%, Lisszabonban 122%: nagyjából négyszer akkora azon a piacon, ahol a kínálatnak csak töredéke van. Ez a fordított viszony maga a történet. Ahol a medence hétköznapi, ott a vevők egy jellemzőként árazzák. Ahol ritka, ott külön kategóriaként.
Mit mér valójában a 68%
A szám olyan kitételt érdemel, amelyet egy címsor nem bír el. Ezek hirdetési kínálati árak, nem bejegyzett tranzakciós árak, és az idealista olyan lakásokat vet össze, amelyek nem csak egyetlen szempontból különböznek. Egy medencés lisszaboni lakás jó eséllyel újabb, szolgáltatásokkal ellátott projektben található, a körzet más részén fekszik, és gyakran nagyobb is, mint a medián hirdetés, amelyhez mérik. A 122% egy része a medence. Egy másik része mindaz, ami általában együtt jár egy olyan épülettel, amelyben van medence.
A módszertan a reprezentatív mintával rendelkező körzetszékhelyekre korlátozza az összevetést, ami megakadályozza, hogy a vékony körzetek torzítsák az eredményt, ugyanakkor azt is jelenti, hogy a számok a városi lakásállományt írják le, nem az egész országot.
A hozamszámtan a felár mögött
A Glopra portugál sora, 2026. augusztus 17-i pillanatképpel, négyzetméterenként 2 659 dolláros országos mediánt mutat, amely az INE tranzakciós adataiból, nem kínálati árakból származik, 17,8%-os éves növekedéssel és 4,29%-os bruttó bérleti hozammal. Lisszabon ennél jóval magasabban, 6 957 dolláron áll 3,76%-os bruttó hozammal, Porto pedig 4 617 dolláron 3,96%-kal.
Ha egy 122%-os felszereltségi felárat teszünk egy már eleve 3,76%-os bruttó hozamú piac tetejére, a számtan gyorsan összeszorul: a vételár a felárral emelkedik, a közös medence fenntartása bekerül a közös költségbe, a bérleti díjnak pedig arányosan nőnie kell ahhoz, hogy a hozam tartható maradjon. Hogy a lisszaboni bérleti díjak ezt megteszik-e a medencés állomány esetében, erre ez az adatbázis nem ad választ: az idealista eladási hirdetéseket mért, nem bérleti megtérülést. Portugália sztenderdizált effektív adókulcsa a nem rezidensek bérleti jövedelmére a Glopra adataiban 10%.
Mi döntené el a kérdést
A hasznos folytatás ugyanennek az elemzésnek a lefuttatása bérleti hirdetéseken és lezárt adásvételeken. Addig a 68% jól dokumentált mérőszáma annak, amit az eladók kérnek, nem bizonyítéka annak, amit egy medence hoz.
Sources: idealista/news Portugal, Q2 2026 listings analysis, 20 Aug 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/20/76986-comprar-um-apartamento-com-piscina-em-portugal-e-68-mais-caro