Portugál ingatlanadó és vásárlási költségek: hol ér véget a 10%-os kulcs
A 10%-os portugál bérbeadási kulcs havi 2 300 euróig szól, felette 25% a teher. A Glopra szerint a belépés 11,2%-ba kerül, a bruttó bérleti hozam 4,29%.
Kezdje a végén. Mielőtt bárki lisszaboni négyzetméterárat hasonlítgat budapestihez, két számot érdemes megnézni: mennyibe kerül bejutni a piacra, és mennyi marad az adó után. A Glopra 2026. július 23-i pillanatképe, v3-as módszertan szerint, 11,2%-os teljes tranzakciós költséget és 4,29%-os bruttó bérleti hozamot mér Portugáliára. Ez a kettő együtt többet árul el, mint a 2 659 USD/m²-es országos átlagár.
A kedvezmény valódi, de van egy plafonja
Az EBF 45.º-C cikkét a Decreto-Lei 97/2026 vezette be. 2026. január 1-je óta hatályos, és 2029. december 31-ig áll nyitva ( diariodarepublica.pt ). Lakáscélú bérbeadás jövedelmére 10%-os kulcsot állapít meg.
A korlát ugyanabban a cikkben szerepel: a kedvezményes kulcs kizárólag a havi 2 300 eurót meg nem haladó bérleti díjra alkalmazható. A küszöb a garantált minimálbér két és félszerese, és nyilvánvalóan a megfizethető, hosszú távú lakásbérletet célozza, nem azt a szegmenst, amelyben a külföldi vevők többsége mozog.
Két részlet dönt el mindent. A plafon a szerződés szerinti havi bérleti díjra vonatkozik, nem az éves jövedelemre, és nem sávosan működik: ha a díj akár egyetlen euróval meghaladja a 2 300 eurót, nem a különbözet esik magasabb kulcs alá, hanem a teljes bevétel kikerül a kedvezmény hatálya alól.
2 627 euró, avagy honnan jön a 25%
A Glopra portugál modellje havi 3 000 USD bérleti díjjal számol, ami körülbelül 2 627 euró. A plafon 2 300 euró. A különbség nagyjából 327 euró, és ennyi elég ahhoz, hogy a bérleti jövedelem a CIRS 72.º cikkének (2) bekezdése alá kerüljön, 25%-os önálló kulccsal.
A Glopra által közölt 10–25%-os sáv ezért nem adótábla, hanem kapcsoló. Egy bútorozott lisszaboni vagy portói kétszobás, ahogy bármi az Algarve partszakaszán, jellemzően a 25%-os oldalon áll. A bérleti díj negyede úgy távozik, hogy a közös költséget még ki sem fizette, így a 4,29%-os bruttó hozamból pusztán az adó miatt három százalék körüli marad.
Itt csúszik el a neten keringő „portugáliai tíz százalék" típusú számítások túlnyomó része, mert kivétel nélkül a plafon alatti esetet vetítik ki mindenre.
Számla nélkül nincs mit levonni
Portugáliában nincs átalány költséghányad. A CIRS 41.º cikke csak a ténylegesen kifizetett és igazolt tételeket ismeri el: karbantartás, IMI, közös költség, biztosítás. Ahol nincs bizonylat, ott a névleges és a tényleges adókulcs ugyanaz a szám.
Külföldi tulajdonosnak ez inkább adminisztráció, mint adótervezés. A számlán a tulajdonos portugál adószámának kell szerepelnie, a bérlő vagy a kezelő iroda nevére kiállított munkalapokkal pedig a bevallásban általában nem lehet mit kezdeni. Aki a papírgyűjtést a bevallás előtti hétre időzíti, az első évét jellemzően elveszíti.
Ezért éri meg már az adásvételkor eldönteni, kinek a nevére szólnak a közüzemi és a kezelési szerződések. Utólag ezt a portugál rendszerben körülményes rendezni, a hiányzó bizonylat pedig nem pótolható visszamenőleg.
84 pont: a mezőny legmagasabb buborékértéke
Dollárban mérve a portugál árak tizenkét hónap alatt 14,5%-kal, öt év alatt 69,5%-kal, tíz év alatt 185,4%-kal emelkedtek. Az évtizedes mozgás egy része árfolyamhatás, az irány viszont évek óta változatlan. Az ár/jövedelem hányados 12,8, a Glopra buborékkockázati pontszáma 84: MAGAS, és a teljes összehasonlítási csoportban a legmagasabb, miközben az adatok megbízhatóságát a Glopra Magasnak minősíti.
Ebből nem következik előrejelzés. Annyi következik, hogy a kalkulációt 25%-os adóval és 11,2%-os belépési költséggel érdemes összerakni. Ezt a 11,2%-ot az IMT, az Imposto do Selo, a közjegyzői okirat, a földhivatali bejegyzés és az ügyvédi díj adja ki, vagyis több mint két év bruttó bérleti díja megy el még az első bérlő előtt.
Az adószabályok változnak; ez a szöveg tájékoztatás, nem adótanácsadás — konkrét ügyben kérjen portugál ügyvédi vagy könyvelői véleményt.
Források
Glopra (2026-07-23 pillanatkép, v3 módszertan)
diariodarepublica.pt
EBF, 45.º-C cikk (Decreto-Lei 97/2026)
CIRS, 72.º cikk (2) bekezdés
CIRS, 41.º cikk