Életbe léptek az új portugál bérleti rendszerek: adómentes bérbeadás a helyi medián 80%-án
Szeptember 1-jétől nem fizet jövedelemadót az a portugál bérbeadó, aki az önkormányzati medián bérleti díj 80%-án ad ki – ezt hozza az RSAA nevű új rendszer.
Portugáliában 2026. szeptember 1-jén két bérleti rendszer lépett hatályba; mindkettőt a május 20-án kihirdetett 97/2026. számú törvényerejű rendelet (Decreto-Lei n.º 97/2026) hozta létre. A Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) a Programa de Apoio ao Arrendamento helyébe lép, és a magánbérbeadókat célozza; a Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) a nagyobb léptékben működő befektetőket. Az ajánlat mindkét esetben azonos természetű, csak fokában tér el: korlátozd a bérleti díjat, tartsd meg az adót.
RSAA – az alku a bérbeadóknak
Az RSAA keretében a bérleti díj az adott önkormányzatban mért négyzetméterenkénti medián bérleti díj 80%-ában van maximálva az INE mérése szerint, a végső plafont pedig az ingatlan típusa, energetikai besorolása és a parkolás módosítja. Az RSAA-ra nincs egységes országos felső határ – ez különbözteti meg a befektetői ágtól, ahol a bérleti díj fix, havi 2 300 euróban van maximálva. Aki a kereten belül marad, annál a bérleti jövedelem teljes egészében mentesül a magánszemélyek IRS-e és a társaságok IRC-je alól, ameddig a szerződés fut és a szabályok teljesülnek.
A rendszer nyitva áll magántulajdonosok, ingatlantársaságok, alapok és állami szervezetek előtt. A szerződéseknek legalább három évig kell tartaniuk, ha a bérlő állandó lakóhelyet létesít, vagy három hónapig, megújítható módon az átmeneti bérlőknél – például diákoknál és áthelyezett munkavállalóknál. Az egyes szobák kiadása is beleszámít, feltéve, hogy megfelelnek az önállósági és lakhatósági követelményeknek.
Az adókedvezménynél nem kevésbé fontos az adminisztratív lánc. A szerződéseket az IHRU elektronikus platformján kell benyújtani; a szerződés és az adóhatósági bejelentés határideje a következő év január 15-e, az IHRU pedig február 28-ig igazolja vissza a jóváhagyást az adóhatóságnak. A kedvezmények ezután visszamenőleg, a szerződés kezdőnapjától érvényesek. A bérleti plafon megsértése esetén a mentességet adóhátralékként, kompenzációs kamattal együtt visszakövetelik.
CIA – az alku a tőkének
A befektetői ág legfeljebb 25 évig fut, és hosszabb mentességi listát halmoz egymásra: IMT- és bélyegilleték-mentesség a megszerzéskor, teljes IMI-mentesség nyolc évig, majd feleződő teher további legfeljebb tíz évig, AIMI-mentesség a szerződés teljes futamidejére, 6%-os áfa a támogatható munkálatokra, valamint 50%-os áfa-visszatérítés az építészeti, mérnöki és projektszolgáltatásokra. A jogosultsághoz az építkezés legalább 70%-ának bérlakáscélt kell szolgálnia, a havi bérleti díj pedig 2 300 euróban van maximálva.
A kötelezettségek ennek megfelelően súlyosabbak. A bérbeadást építési és felújítási projekteknél öt éven belül, már bérlővel rendelkező ingatlannál egy éven belül meg kell kezdeni. Eladásra csak akkor van mód, ha a vevő formálisan átvállalja az IHRU-val szembeni pozíciót. A meg nem felelés a kedvezmények visszatérítését váltja ki – az első tíz évben akár a teljes 100%-ot, kamattal együtt.
A bérlői oldal és a nyitott kérdés
A bérlők kisebb és egyszerűbb engedményt kapnak: a 2026-os bérleti díjaknál legfeljebb 900 eurós IRS-levonást, ami 2027-től 1 000 euróra emelkedik. A felügyelet az IHRU, az adóhatóság, a társadalombiztosítás, a Közjegyzői Intézet és az INE között oszlik meg.
Hogy mindebből bővül-e a kínálat, az a részvételen múlik, a részvétel pedig olyan számtanon, amelyet az állam nem irányít. A Glopra portugál idősora 4,29%-os országos bruttó bérleti hozamot mutat, a nem rezidens bérleti jövedelemre vonatkozó standardizált effektív adó pedig 10%. Ha valaki 20%-os bérletidíj-engedményt cserél a bruttó bérleti díj 10%-át érő mentességre, a költségek előtt nagyjából a bruttó jövedelme 10%-ával jár rosszabbul – és a rés tovább tágul mindenkinél, aki már eleve az önkormányzati medián fölött ad bérbe. Ez pedig a lisszaboni és az algarvei állomány nagy részére igaz, ahol a kínálati bérleti díj négyzetméterenként 24,5, illetve 21,3 euró. A rendszer valószínűleg ott fog igazán fogni, ahol a medián bérleti díjak már közel vannak a piacihoz, és ott marad figyelmen kívül, ahol nem. Ez a szabályok leírása, nem adótanácsadás; a mentesség az egyéni körülményektől és a még kiadásra váró kiegészítő jogszabályoktól függ.
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html