Indonésia: compra de imóvel por estrangeiros e o percurso até ao registo
A propriedade plena está vedada a estrangeiros na Indonésia, mas o Hak Pakai, o título de fração e o arrendamento balinês não. O que cada via dá e quanto custa.
Na Indonésia o retorno vem da renda e não do preço. A rentabilidade bruta do arrendamento é de 8,30 %, das mais altas da nossa amostra, enquanto o preço médio de 2 144 USD/m² está 9,6 % abaixo do nível de há dez anos em dólares (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3). Quando quem paga o retorno é o inquilino e não a valorização, a forma jurídica deixa de ser papelada: um direito com prazo é uma renda com prazo.
Que título pode um estrangeiro deter?
O Hak Milik, a propriedade plena, está reservado aos cidadãos indonésios pelo artigo 21.º, n.º 1, da Lei Agrária Fundamental, UUPA 5/1960. O artigo 26.º, n.º 2, do mesmo diploma vai mais longe: a compra e venda destinada a transmitir a propriedade plena a um estrangeiro é nula por força da lei e o terreno reverte para o Estado.
O que fica aberto consta do regulamento PP 18/2021, que substituiu o PP 103/2015 e o PP 40/1996, e do regulamento ministerial Permen ATR/BPN 18/2021. Numa moradia, o instrumento é o Hak Pakai, o direito de uso, sobre terreno do Estado ou sobre terreno já onerado com Hak Milik ou Hak Pengelolaan. Num apartamento, o estrangeiro pode titular a fração desde que o lote subjacente tenha Hak Pakai ou Hak Guna Bangunan. O direito de construir HGB pertence a cidadãos indonésios e a sociedades constituídas na Indonésia, daí tantas moradias assentarem numa PT PMA.
Basta um visto e existe um preço mínimo?
O artigo 69.º, n.º 1, do PP 18/2021 exige documentação migratória nos termos da lei, e a exposição oficial desse artigo indica o visto, o passaporte ou a autorização de residência emitida pela autoridade competente. A abertura é maior do que antes de 2021. Como os serviços fundiários não acompanham todos ao mesmo ritmo, obtenha confirmação escrita do BPN do distrito antes de qualquer pagamento.
O preço funciona como segundo crivo. A Indonésia fixa um valor mínimo de aquisição abaixo do qual o estrangeiro não pode comprar, e esse limiar vive numa decisão ministerial, atualmente a Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022, e não numa lei. Difere por província e difere ainda entre moradia e apartamento, com Jacarta e Bali no topo da escala. Uma decisão ministerial altera-se sem passar pelo parlamento, por isso confirma-se o valor em vigor no dia da assinatura.
Quantos anos dura o Hak Pakai?
O PP 18/2021 dá ao Hak Pakai e ao HGB a mesma estrutura: até 30 anos na constituição, até 20 na prorrogação e até 30 na renovação. Os oitenta anos são um teto e não um ponto de partida: cada etapa exige que o terreno continue afeto ao fim declarado e o titular elegível.
As contas mostram o porquê. Fechar a compra custa 11,8 % do preço e o senhorio não residente suporta uma taxa efetiva de 20 % sobre a renda, uma vez que o PPh Pasal 26 retém 20 % da renda bruta na falta de taxa convencional comprovada (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3). Com 8,30 % brutos, a entrada recupera-se em poucos anos, e o que vem depois depende do prazo remanescente.
Porque é que o testa de ferro não protege nada?
Comprar em nome de um conhecido indonésio e reforçar o arranjo com mútuo, hipoteca, procuração e opção de recompra é precisamente o esquema que o artigo 26.º, n.º 2, fulmina de nulidade. Os documentos acessórios poderão vincular quem os assinou, mas nenhum cria um direito sobre o solo. O tribunal lê o nome inscrito no sertifikat, ao qual ficam ligadas a herança, o divórcio e os credores. O arrendamento Hak Sewa dos artigos 44.º e 45.º da UUPA é lícito, embora também não seja registado: não consta do certificado do BPN e a prorrogação negoceia-se.
Como decorre a escritura e o registo?
Começa-se pela verificação do certificado no serviço fundiário do distrito, que confirma o título do vendedor e revela hipotecas ou litígios. A escritura AJB só pode ser lavrada por um PPAT depois de liquidados os impostos; o contrato-promessa PPJB dá tempo para verificar. Nada está concluído antes do averbamento do novo nome no BPN. Ao comprador cabe o BPHTB, limitado a 5 % pela UU 1/2022. Havendo construção, peça o PBG, a aprovação que substituiu o antigo IMB pelo PP 16/2021. Com um rácio preço-rendimento de 25,5 e um risco de bolha de 73 pontos, que classificamos como elevado, atalhos saem caros.
Este artigo tem natureza informativa geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento.
Fontes
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD
Direktorat Jenderal Pajak ( pajak.go.id )
Kementerian ATR/BPN ( atrbpn.go.id )
Base de dados de mercado Glopra ( glopra.com )
Sources: balipropertyrules.com, villabalisale.com, dda-realestate.com, indoned.id