Banco da Indonésia: preços sobem apenas 0,69 % no segundo trimestre e a queda das vendas quase parou
O inquérito trimestral do Banco da Indonésia mostra preços do mercado primário 0,69 % acima, com a queda das vendas a passar de −25,67 % para −2,36 %.
Os preços residenciais no mercado primário indonésio subiram 0,69 % em termos homólogos no segundo trimestre de 2026, apenas ligeiramente acima dos 0,62 % do primeiro trimestre, segundo o Inquérito aos Preços da Propriedade Residencial do Banco da Indonésia divulgado a 7 de agosto. O movimento bem maior deu-se nos volumes: as vendas caíram 2,36 % face ao ano anterior, contra um colapso de 25,67 % três meses antes. A linha dos preços está plana há um ano; a da procura deixou de cair a pique.
O inquérito abrange promotores de dezoito cidades e mede apenas o mercado primário — a construção nova vendida por promotores, não a revenda.
Quase nenhum movimento em qualquer segmento
As casas grandes subiram 0,68 % em termos homólogos, com o índice em 108,41, uma melhoria face aos 0,50 % do trimestre anterior. As casas pequenas ganharam 0,49 %, índice 113,89, desacelerando a partir de 0,61 %. As casas médias ficaram praticamente inalteradas, num índice de 114,01. Três segmentos, três leituras abaixo de 0,7 % e nenhuma direção clara entre elas: é um mercado que anda de lado em termos nominais, o que em termos reais significa que perde valor a cada trimestre.
O detalhe do financiamento é o ponto estrutural do inquérito. Os promotores financiam 73,28 % da sua construção com capital próprio em vez de crédito bancário, e 70,05 % dos compradores adquirem com um crédito hipotecário KPR. Um setor promotor que se autofinancia nessa proporção fica isolado dos movimentos das taxas, mas tem pouca capacidade para continuar a construir durante uma retração — a oferta responde lentamente nos dois sentidos.
O nosso próprio número aterra no mesmo sítio
A série indonésia da Glopra mostra preços 0,62 % acima nos últimos doze meses, contra os 0,69 % do Banco da Indonésia para o segundo trimestre. Duas medidas construídas de forma independente que ficam a sete centésimas de ponto percentual uma da outra são praticamente a melhor corroboração que esta classe de ativos produz — e significam que a estagnação é uma propriedade do mercado, não de uma metodologia em particular.
O que essa estagnação custa a um proprietário estrangeiro só se vê em dólares. Preços indonésios 0,62 % acima em rupias estão 8,7 % abaixo em dólares nos mesmos doze meses. A estabilidade nominal é real; a moeda retirou-lhe cerca de nove por cento.
A rentabilidade é o que o mercado lhe paga
Sobre uma média nacional de 2.113 dólares por metro quadrado, a nossa rentabilidade bruta de arrendamento na Indonésia é de 8,3 % — das mais altas na nossa cobertura asiática. A taxa efetiva de 20 % sobre rendas de não residentes, no nosso caso padronizado, leva-a a cerca de 6,6 % líquidos, o que continua a ser um rendimento forte; e num mercado sem valorização do capital, o rendimento é todo o argumento.
Bali está noutro plano e não deve ser lida a partir da linha nacional: 2.341 dólares por metro quadrado com um rendimento bruto de 5,8 %, materialmente inferior ao do país no seu conjunto. Apresentamos esse valor de Bali com baixa confiança — os dados de base para a ilha são escassos, e preferimos dizê-lo a mostrar um número de aparência precisa que não conseguimos sustentar. A nossa pontuação de bolha para a Indonésia é 73, na faixa elevada.
Sources: CNN Indonesia (Bank Indonesia Residential Property Price Survey Q2 2026, 7 Aug 2026) https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20260807120831-92-1389667/survei-bi-harga-properti-residensial-naik-tipis-kuartal-ii-2026; ANTARA https://m.antaranews.com/amp/berita/5683997/survei-bi-catat-harga-properti-residensial-triwulan-ii-naik-terbatas