Impostos imobiliários e custos de compra no México: o que paga um proprietário estrangeiro (2026)
O senhorio não residente é tributado no México em 25% da renda bruta sem qualquer dedução, e os custos de compra situam-se perto de 10,3% do valor do imóvel.
A rubrica mais cara de uma compra no México raramente aparece no anúncio. Está no terceiro parágrafo do artigo 158 da lei do imposto sobre o rendimento: 25% sobre a renda bruta de um senhorio não residente, sem dedução alguma. Quem calcula rentabilidade em dólares em Tulum ou em Puerto Vallarta deve começar por aqui e não pelo preço pedido.
O que está incluído nos 10,3% de custos de transação?
O levantamento Glopra de 23 de julho de 2026, metodologia v3, fixa o custo total da operação em 10,3% do preço de compra. A maior fatia cabe ao imposto de aquisição estadual, o ISAI, que varia entre cerca de 2% e 5% consoante o estado onde a escritura é assinada. Honorários do notario, inscrição no registo público e avaliação obrigatória absorvem o restante.
O mesmo levantamento situa o preço médio da capital em 2.959 USD por metro quadrado na Cidade do México. Num apartamento de 90 m² a esse nível, os custos de transação aproximam-se de 27.400 USD, pagos em numerário na escritura e habitualmente fora do financiamento bancário.
Porquê 25% sobre a renda bruta e não sobre o resultado?
Porque a norma exclui qualquer subtração. O artigo 158 fixa a taxa em 25% sobre o rendimento obtido, "sin deducción alguna", e o artigo 153 determina que a retenção feita por quem paga a renda constitui pago definitivo, um pagamento final sem declaração posterior. Não há escalões, não há mínimo isento e não há sensibilidade ao valor: uma renda de 400 dólares e outra de 4.000 dólares por mês são tributadas do mesmo modo.
Convém corrigir um equívoco muito repetido. A opção de tributação sobre base líquida à taxa de 35% consta do artigo 159 e respeita ao tiempo compartido, o direito real de habitação periódica, e não ao arrendamento habitacional do artigo 158. Existe uma opção real de base líquida no artigo 6, parágrafo 5, da convenção fiscal entre os Estados Unidos e o México, mas apenas para residentes norte-americanos. Face à rentabilidade bruta de 5,79% registada pela Glopra, a taxa fixa de 25% altera a conta antes de qualquer despesa corrente.
Como funciona o fideicomiso na zona restrita?
Numa faixa de 50 km a partir da costa e de 100 km a partir da fronteira terrestre, um estrangeiro não pode deter o título direto, mas pode deter o imóvel através de um fideicomiso, um trust bancário. O banco figura como titular jurídico e o comprador mantém os direitos de beneficiário: vender, arrendar, remodelar e transmitir por herança. O contrato dura 50 anos, é renovável, tem uma taxa de constituição na assinatura e uma comissão bancária anual.
Tulum, Playa del Carmen, Puerto Vallarta e Los Cabos ficam dentro dessa faixa, pelo que este é o caminho normal da procura estrangeira. Uma nota sobre IVA: o arrendamento habitacional sem mobília está isento nos termos do artigo 20, fração II, da lei do IVA, ao passo que o arrendamento mobilado e o alojamento turístico pagam 16% de IVA mais o imposto estadual de hospedagem.
O preço por metro quadrado está à frente do rendimento local?
O levantamento Glopra aponta um rácio preço/rendimento de 13,3 e uma pontuação de bolha de 64 em 100, na banda "elevada". Em dólares, os preços subiram 16,2% em doze meses e 74,7% em cinco anos.
Antes da proposta, vale pedir ao notario a taxa de ISAI do município concreto e exigir por escrito o tarifário do fideicomiso praticado pelo banco. São os dois números que mais deslocam os 10,3%.
Este texto tem carácter informativo geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal; recomenda-se a consulta de um notario ou fiscalista no México antes da assinatura.
Fontes
Ley del Impuesto sobre la Renta, artigos 153, 158 e 159
diputados.gob.mx
Ley del Impuesto al Valor Agregado, artigo 20, fração II
Servicio de Administración Tributaria
sat.gob.mx
Convenção fiscal Estados Unidos–México, artigo 6, parágrafo 5
Levantamento Glopra 2026-07-23, metodologia v3
glopra.com
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