Compra de imóvel por estrangeiros no México: zona restrita, fideicomiso e o percurso até à escritura
Na costa mexicana quase toda a compra estrangeira passa por um fundo fiduciário. O que o fideicomiso dá, quanto acrescenta ao custo e onde os negócios caem.
No México é o mapa que determina a forma da propriedade. O artigo 27 da Constituição reserva o domínio direto das terras situadas a menos de 100 quilómetros de uma fronteira terrestre e de 50 quilómetros da costa a mexicanos e a sociedades mexicanas, e a Lei de Investimento Estrangeiro repete essa faixa no artigo 2 com o nome de zona restringida. Los Cabos, Puerto Vallarta, Tulum e toda a península da Baixa Califórnia ficam lá dentro, o que faz do fideicomiso o caminho normal e não uma excentricidade jurídica.
Porque é que um banco aparece como titular?
O artigo 11 da Lei de Investimento Estrangeiro permite que uma instituição de crédito adquira, na qualidade de fiduciária, direitos sobre imóveis em zona restrita quando o beneficiário é estrangeiro, mediante licença do Ministério dos Negócios Estrangeiros. O artigo 12 discrimina o que cabe ao beneficiário: o uso e o aproveitamento do imóvel, incluindo a obtenção dos respetivos rendimentos, de forma direta ou por arrendamento a terceiros. O artigo 13 fixa o prazo máximo em cinquenta anos, renovável a pedido.
Daqui nasce a confusão mais repetida, a de que o imóvel reverte para o banco no termo do prazo. Não reverte. O banco não tem interesse económico no bem, o beneficiário pode ser substituído, e a designação de beneficiários substitutos é o modo habitual de resolver a sucessão sem processo sucessório mexicano.
O que exige o ministério para conceder a licença?
O pedido segue pelo sistema eletrónico SIPAC27 e é minucioso: o banco fiduciário, todos os beneficiários e substitutos, o prazo, o uso previsto, a descrição completa do imóvel com medidas, confrontações e área, e a distância à fronteira ou à zona marítima. As taxas são pagas nos termos do artigo 25 da Lei Federal de Direitos. O artigo 14 concede cinco dias úteis ao serviço central para decidir, valendo o silêncio como deferimento. Fora da faixa, em Mérida ou Guadalajara, aplica-se o artigo 10A: um convénio escrito entregue ao ministério, a cláusula Calvo, pelo qual o comprador se considera mexicano quanto ao bem e renuncia à proteção do seu governo, com os formulários SRE-2022-084-006-A ou 006-B exigidos desde 17 de junho de 2026.
Porque é que a terra ejidal arruína compradores?
Uma parcela ejidal não se vende validamente a terceiros enquanto mantiver esse regime. O artigo 81 da Lei Agrária exige que a assembleia do ejido autorize a adoção do dominio pleno sobre parcelas já delimitadas e atribuídas nos termos do artigo 56; depois o titular requer ao Registo Agrário Nacional a baixa do cadastro agrário e a emissão do título de propriedade, que é inscrito no Registo Público da Propriedade. O artigo 84 confere direito de preferência na primeira alienação a familiares, trabalhadores, outros ejidatários e ao próprio núcleo. O notario público, nomeado pelo Estado e não advogado do comprador, pede ao Registo Público o certificado de libertad de gravamen para revelar hipotecas e penhoras, manda fazer a avaliação oficial, calcula e entrega o imposto de aquisição ISAI, cuja taxa cada estado fixa, exige CURP e RFC, redige a escritura pública e regista-a.
Os números compensam esta camada adicional?
O parque residencial mexicano ronda em média 2 959 USD por metro quadrado, com rendimento bruto de arrendamento de 5,79 % e custos de transação na compra de 10,3 % (instantâneo Glopra, 23 de julho de 2026, metodologia v3). A comissão de constituição do fideicomiso e a sua taxa anual acrescem a esses 10,3 %, e o senhorio não residente paga 25 % sobre a renda bruta ao abrigo do artigo 158 da Lei do Imposto sobre o Rendimento, retidos pelo inquilino. Em doze meses os preços subiram 16,2 % e em cinco anos 74,7 % em dólares; com um rácio preço-rendimento de 13,3 e um risco de bolha de 64 pontos, classificado como elevado, o custo fiduciário pertence de forma permanente ao cálculo de rentabilidade.
Este texto tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento.
Fontes
Cámara de Diputados, Ley de Inversión Extranjera — diputados.gob.mx
Cámara de Diputados, Ley Agraria — diputados.gob.mx
Cámara de Diputados, Ley del Impuesto sobre la Renta — diputados.gob.mx
Secretaría de Relaciones Exteriores — sre.gob.mx
Registro Agrario Nacional — ran.gob.mx
Sources: mexicolife.com, peninsulawyers.com, canamexlaw.com, bajaproperties.com, taxesforexpats.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum