Custos de compra e impostos imobiliários em Portugal: o teto que trava os 10%
A taxa de 10% no arrendamento habitacional só vale até 2 300 euros mensais; acima disso, 25%. A Glopra mede 11,2% de custos de compra e 4,29% de rentabilidade.
O comprador estrangeiro chega a Portugal com dois números na cabeça: o preço por metro quadrado e a taxa de 10% sobre as rendas. O primeiro está certo — 2 659 USD por metro quadrado na média nacional, segundo o retrato da Glopra de 23 de julho de 2026, elaborado com a metodologia v3. O segundo está certo apenas até 2 300 euros de renda mensal, e é aí que a conta muda de natureza.
O que fixou o artigo 45.º-C do EBF, e com que limite
O regime foi criado pelo Decreto-Lei 97/2026, entrou em vigor a 1 de janeiro de 2026 e mantém-se até 31 de dezembro de 2029 ( diariodarepublica.pt ). Fixa uma taxa de 10% sobre rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional.
A condição consta do próprio articulado: a taxa reduzida abrange apenas rendas até 2 300 euros por mês, teto correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida. O desenho é coerente com o objetivo declarado, o de trazer casas para o arrendamento de longa duração a preço contido, e desinteressa-se, deliberadamente, do segmento médio-alto.
A renda de referência da Glopra já ultrapassa o teto
A renda que a Glopra utiliza no seu modelo para Portugal é de 3 000 USD mensais, o equivalente a cerca de 2 627 euros. O teto está nos 2 300 euros. Bastam os cerca de 327 euros de excesso para que o rendimento predial regresse ao artigo 72.º n.º 2 do CIRS e à taxa autónoma de 25%.
Daí que a banda de 10% a 25% publicada pela Glopra não seja uma escala percorrida por degraus, mas uma fronteira. Um T2 mobilado na baixa de Lisboa, no Porto ou na faixa costeira algarvia fica, na esmagadora maioria dos casos, do lado de fora do benefício.
Taxa autónoma, englobamento e a margem que sobra ao senhorio
Convém arrumar a terminologia, porque é aqui que muito texto estrangeiro se perde. O rendimento predial não é sujeito a taxa liberatória por retenção na fonte, ao contrário do que sucede com juros de depósitos: é declarado na categoria F e tributado a taxa autónoma, com opção de englobamento nos escalões gerais do IRS.
Para um não residente sem outros rendimentos em Portugal, o englobamento raramente compensa, e a decisão prática resume-se ao lado do teto em que o contrato de arrendamento cai. Um quarto da renda sai antes de qualquer despesa corrente, pelo que os 4,29% brutos de rentabilidade descem para perto dos três por cento apenas por efeito do imposto.
Sem fatura em nome do proprietário não há dedução
O CIRS não prevê qualquer dedução automática. O artigo 41.º admite exclusivamente gastos efetivamente suportados e documentados: conservação e manutenção, IMI, quotas de condomínio, seguro. Sem faturas, a taxa efetiva iguala a taxa legal, sem margem de manobra.
Na prática exige-se disciplina desde o primeiro mês. As faturas têm de ser emitidas ao proprietário, com o respetivo número de identificação fiscal português, e as obras faturadas ao inquilino ou à mediadora dificilmente aproveitam a quem declara o rendimento predial.
Os 11,2% de entrada e o horizonte mínimo
IMT, Imposto do Selo, escritura, registo predial e honorários de advogado formam os 11,2% estimados pela Glopra. São mais de dois anos de rendas entregues antes de o primeiro inquilino pagar seja o que for, e penalizam sobretudo quem revende cedo: ao fim de três anos, os custos de entrada absorveram quase tudo o que o imóvel rendeu.
Pontuação de bolha 84: o valor mais alto do grupo
Medidos em dólares, os preços subiram 14,5% em doze meses, 69,5% em cinco anos e 185,4% em dez, quase um triplicar numa década, com o câmbio a explicar parte do movimento e nenhuma inversão de sentido pelo caminho. O rácio entre preço e rendimento está em 12,8. A Glopra atribui a Portugal um risco de bolha ELEVADO, com pontuação 84, a mais alta de todo o seu grupo de comparação, e classifica a confiança dos dados como Alta.
Nada disto antecipa uma queda. Serve para fixar as premissas antes da assinatura do contrato-promessa: 25% de imposto, 11,2% de custo de entrada e um horizonte de detenção que aguente uma década parada.
As regras fiscais mudam; este texto é informativo e não constitui aconselhamento fiscal — confirme o seu caso com advogado ou contabilista certificado em Portugal.
Fontes
Glopra (retrato de 2026-07-23, metodologia v3)
diariodarepublica.pt
EBF, artigo 45.º-C (Decreto-Lei 97/2026)
CIRS, artigo 72.º n.º 2
CIRS, artigo 41.º