Portugal 2026: compra de imóvel por estrangeiros e o processo passo a passo
Portugal não impõe qualquer condição de nacionalidade à propriedade imobiliária, mas desde maio de 2026 o comprador não residente paga bem mais para entrar.
A escritura portuguesa não pergunta pelo passaporte. A propriedade nasce do contrato e do registo, e o guia oficial do Estado apresenta a mesma lista de documentos a toda a gente. O que mudou em 2026 não foi o acesso, foi o seu preço.
Existe alguma restrição de nacionalidade na aquisição de imóveis?
Não existe. A aquisição resolve-se no plano contratual e registal, sem condições de cidadania ou de residência. O guia do gov.pt sobre compra e venda de imóveis enumera o que qualquer comprador deve confirmar e nada diz sobre a residência do comprador. O direito adquirido é pleno: vende-se, arrenda-se, hipoteca-se e transmite-se como o de um português.
Comprar deixou de abrir caminho à residência: as categorias de investimento do artigo 3.º da Lei 23/2007 assentes em imóveis foram revogadas pela reforma Mais Habitação, e as sobrantes não podem destinar-se, direta ou indiretamente, ao imobiliário.
Que passos fiscais antecedem a compra por não residentes?
Primeiro o número de identificação fiscal. A Autoridade Tributária atribui-o em qualquer serviço de finanças ou Loja do Cidadão, e os estrangeiros podem também submeter o pedido pelo e-balcão do Portal das Finanças. Bastam passaporte e comprovativo de morada no estrangeiro; havendo representante, exige-se procuração com reconhecimento notarial.
Segue-se uma obrigação que só atinge quem reside fora da União Europeia e do EEE: o Portal das Finanças esclarece que esses contribuintes têm de designar representante fiscal em Portugal ou aderir às notificações eletrónicas em quinze dias, sob pena de coima de 75 a 7 500 euros e de perda do direito de reclamar e recorrer. Para quem reside na União e no EEE, ambas as vias são facultativas.
Que documentos revelam a situação real do imóvel?
A caderneta predial mostra o prédio como a Autoridade Tributária o tem inscrito. A certidão da conservatória do registo predial revela titularidade, hipotecas e ónus, e desde 21 de maio de 2026 o Ministério da Justiça emite o código de acesso de imediato no portal conservatoria.justica.gov.pt, válido seis meses. Tudo o que foi construído depois de agosto de 1951 exige licença de utilização; se for posterior a 30 de março de 2004, junta-se-lhe a ficha técnica de habitação, criada pelo Decreto-Lei 68/2004 e fiscalizada pelo IMPIC, cujo original o promotor entrega na escritura. Falta o certificado energético.
Que peso tem o sinal no contrato-promessa?
Mais do que o nome sugere. O artigo 442.º do Código Civil funciona nos dois sentidos: se falhar quem constituiu o sinal, o outro contraente faz sua a coisa entregue; se falhar o outro, quem prestou pode exigir o dobro. Por isso as condições suspensivas e a redação das penalizações merecem advogado.
Como se conclui a compra e quem exerce o direito de preferência?
A transmissão faz-se por escritura pública perante notário ou por documento particular autenticado, e o gov.pt confirma que pode correr também no Balcão Casa Pronta, onde venda, crédito, impostos e registo se tratam de uma vez: 375 euros por um ato de registo e 700 euros quando há vários. Antes disso resolve-se o direito de preferência legal: em área de reabilitação urbana, o município é notificado pelo portal Casa Pronta e tem oito dias úteis para se pronunciar. O registo deve ser pedido em dois meses, nos termos do artigo 8.º-C do Código do Registo Predial, sob pena de quantia adicional igual ao emolumento.
Quanto custa entrar em 2026 e o que devolve o mercado?
É aqui que o quadro vira. O Decreto-Lei 97/2026, publicado a 20 de maio e aplicável desde 25 de maio de 2026, sujeita o comprador não residente de habitação a uma taxa única de IMT de 7,5 por cento, sem isenções nem reduções. Fica de fora quem seja residente fiscal em Portugal, quem o venha a ser em dois anos, e quem arrende a habitação a renda moderada em seis meses e a mantenha arrendada pelo menos trinta e seis meses nos primeiros cinco anos, devolvendo-se a diferença nestes dois casos. O imposto do selo acrescenta 0,8 por cento pela verba 1.1 da tabela geral.
A nossa medição do custo total de transação fixa-se em 11,2 por cento do preço (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3), com um preço médio de 2 659 USD por metro quadrado e uma rentabilidade bruta do arrendamento de 4,29 por cento. A tributação efetiva das rendas, 10 por cento, é das mais suaves que medimos, mas o rácio preço/rendimento está em 12,8 e os preços subiram 185,4 por cento em dez anos, em dólares. Daí o indicador de risco de bolha para Portugal em 84 pontos, o valor mais alto de toda a amostra. Entrar é juridicamente simples e financeiramente caro; a esta rentabilidade, o risco concentra-se do lado da saída.
Este artigo tem valor informativo geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento; confirme qualquer decisão com advogado ou consultor fiscal em Portugal.
Fontes
Governo de Portugal, compra e venda de imóveis — www2.gov.pt
Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças — info.portaldasfinancas.gov.pt
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — diariodarepublica.pt
Instituto dos Registos e do Notariado, Balcão Casa Pronta — justica.gov.pt
Certidões do registo predial — conservatoria.justica.gov.pt
IMPIC, ficha técnica da habitação — impic.pt
Código Civil, artigo 442.º — dgsi.pt
Lei n.º 23/2007, artigo 3.º, na redação da Lei n.º 56/2023 — pgdlisboa.pt
Base de dados Glopra, instantâneo 23-07-2026, metodologia v3 — glopra.com
Sources: lexidy.com; getgoldenvisa.com; idcportugal.com; tagusproperty.com; nomadgate.com