Avaliações bancárias subiram 16,6% até junho enquanto as licenças de habitação caíram 6,9%
As avaliações bancárias portuguesas subiram 16,6% no ano até junho e as licenças de habitação caíram 6,9%. O novo crédito à habitação atingiu 12.153 milhões de euros no semestre.
Três números da habitação portuguesa chegaram juntos a 28 de agosto e contradizem-se de uma forma que define o mercado atual. A associação patronal da construção AICCOPN, na sua Síntese Estatística da Habitação semestral noticiada pelo ECO e pela Lusa, registou 9.836 licenças emitidas para construção e reabilitação habitacional até junho — menos 6,9% do que um ano antes. No mesmo período, a avaliação bancária mediana usada no crédito à habitação subiu 16,6% em termos homólogos, e o novo crédito hipotecário excluindo renegociações atingiu 12.153 milhões de euros, mais 11,3%.
Menos licenças, mais fogos
A contagem de licenças e a de fogos separaram-se. Enquanto o número de licenças caía, o número de fogos por elas abrangidos subiu 4%, para 22.216. Portugal não está a licenciar menos habitação; está a licenciá-la dentro de um número menor de processos maiores. Essa deslocação para operações de maior dimensão também se vê ao nível regional: no Norte foram licenciados 20.403 fogos de construção nova nos doze meses até junho, 17% acima dos doze meses anteriores. A tipologia repartiu-se por 26% de estúdios e T1, 31% de T2, 37% de T3 e 6% com quatro ou mais quartos.
As avaliações vão muito à frente de tudo o resto
O aumento de 16,6% na avaliação mediana é o número que deve fazer o comprador parar, porque é à avaliação bancária que se ancora o dimensionamento do empréstimo. Os apartamentos subiram 18,3% e as moradias 15,2% — a distância entre ambos diz que a pressão se concentra no parque urbano dominado por apartamentos e não se espalha uniformemente pelo país.
O crédito acompanha. 12.153 milhões de euros de nova concessão em seis meses, mais 11,3% em termos anuais, descrevem um mercado em que a capacidade de financiamento se expande a par das avaliações em alta, em vez de as travar. É a combinação que historicamente antecede a tensão na acessibilidade, e não a que a alivia.
Onde a Glopra coloca Portugal
O nosso ficheiro de mercado regista Portugal a 2.659 dólares por metro quadrado a nível nacional, com uma rentabilidade bruta de arrendamento de 4,29% e um crescimento anual de preços de 17,8% — em estreita consonância com a série de avaliações acima. Lisboa situa-se em 6.957 dólares por metro quadrado com 3,76% de rentabilidade bruta, o Porto em 4.617 dólares com 3,96%.
A pontuação nacional de Risco de Bolha de Portugal é 84, o que a coloca na nossa banda alta e entre os mercados mais esticados que acompanhamos em qualquer geografia. Lisboa pontua 68 e o Porto 72, ambos elevados. Curiosamente, a pontuação nacional fica acima da de qualquer das cidades — na nossa metodologia cada mercado é medido contra a sua própria história, e a série nacional afastou-se mais da sua base do que as duas grandes cidades.
Os compradores devem pesar isso face a forças reais: um imposto efetivo sobre o rendimento de arrendamento de 10% no caso padronizado de não residente, baixo para os padrões europeus, e custos totais de transação próximos de 11,2%. Portugal continua a ser um dos mercados europeus mais eficientes do ponto de vista fiscal para senhorios. É também, pela nossa própria metodologia, um dos mais caros face aos rendimentos locais — e um salto anual de 16,6% nas avaliações contra as quais os bancos emprestam nada faz para atenuar isso.
Sources: AICCOPN Síntese Estatística da Habitação via ECO/Lusa, 28 Aug 2026 https://eco.sapo.pt/2026/08/28/licencas-de-construcao-e-reabilitacao-habitacional-caem-69-ate-junho/