Novos regimes de arrendamento entram em vigor: renda isenta de imposto a 80% da mediana local
Desde 1 de setembro, o senhorio que arrende a 80% da renda mediana do município não paga imposto sobre esse rendimento, ao abrigo do novo regime RSAA.
Dois regimes de arrendamento entraram em vigor em Portugal a 1 de setembro de 2026, ambos criados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio. O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento e destina-se a senhorios particulares; os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) dirigem-se a investidores que operam em escala. A proposta é, em ambos os casos, igual na natureza e diferente no grau: limite a renda, fique com o imposto.
RSAA — o acordo para os senhorios
No RSAA, a renda está limitada a 80% da renda mediana por metro quadrado do município, tal como medida pelo INE, com o teto final ajustado ao tipo de imóvel, à classe energética e ao estacionamento. Não existe um teto nacional único no RSAA, e é isso que o distingue da via de investimento, onde as rendas ficam limitadas a um valor fixo de 2.300 euros por mês. Quem se mantiver dentro do limite tem o rendimento predial totalmente isento de IRS, no caso de pessoas singulares, e de IRC, no caso de empresas, enquanto durar o contrato e forem cumpridas as regras.
O regime está aberto a proprietários privados, sociedades imobiliárias, fundos e entidades públicas. Os contratos têm de durar pelo menos três anos quando o inquilino fixa residência permanente, ou três meses renováveis para residentes temporários, como estudantes e trabalhadores deslocados. O arrendamento de quartos individuais também é elegível, desde que cumpra os padrões de autonomia e habitabilidade.
A cadeia administrativa pesa tanto quanto o benefício fiscal. Os contratos são submetidos através da plataforma eletrónica do IHRU; o contrato e a comunicação às Finanças têm prazo até 15 de janeiro do ano seguinte, e o IHRU confirma a aprovação à autoridade tributária até 28 de fevereiro. Os benefícios aplicam-se depois retroativamente a partir da data de início do contrato. Ultrapassar o teto da renda implica a devolução da isenção como imposto em falta, acrescido de juros compensatórios.
CIA — o acordo para o capital
A via de investimento estende-se até 25 anos e empilha uma lista mais longa de isenções: IMT e imposto do selo dispensados na aquisição, IMI totalmente isento durante oito anos e depois reduzido a metade por até mais dez, AIMI isento durante toda a vigência do contrato, IVA de 6% nas obras elegíveis e reembolso de 50% do IVA em serviços de arquitetura, engenharia e projeto. Para qualificar, pelo menos 70% da construção tem de servir habitação para arrendamento, e as rendas mensais estão limitadas a 2.300 euros.
As obrigações são proporcionalmente mais pesadas. O arrendamento tem de começar no prazo de cinco anos nos projetos de construção e reabilitação, ou de um ano se o imóvel já estiver arrendado. A venda só é permitida se o comprador assumir formalmente a posição perante o IHRU. O incumprimento desencadeia a restituição dos benefícios — potencialmente a totalidade dos 100% nos primeiros dez anos, acrescida de juros.
O lado do inquilino e a pergunta em aberto
Os inquilinos recebem uma concessão menor e mais simples: uma dedução em IRS até 900 euros sobre as rendas de 2026, subindo para 1.000 euros a partir de 2027. A monitorização reparte-se pelo IHRU, pela autoridade tributária, pela Segurança Social, pelo Instituto Notarial e pelo INE.
Se tudo isto alarga ou não a oferta depende da adesão, e a adesão depende de uma aritmética que o Estado não controla. A série portuguesa da Glopra mostra uma rentabilidade bruta de arrendamento de 4,29% a nível nacional, contra um imposto efetivo padronizado de 10% sobre rendimentos de arrendamento de não residentes. Trocar um desconto de 20% na renda por uma isenção que vale 10% da renda bruta deixa o senhorio cerca de 10% do rendimento bruto pior antes de custos, e a diferença alarga-se para quem já arrenda acima da mediana municipal — o que descreve boa parte do parque de Lisboa e do Algarve, onde as rendas pedidas rondam os 24,5 e os 21,3 euros por metro quadrado. O regime deverá morder com mais força onde as rendas medianas já estão próximas do mercado, e ser ignorado onde não estão. Esta é uma descrição das regras, não aconselhamento fiscal; a isenção depende das circunstâncias individuais e de regulamentação complementar ainda por publicar.
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html