Налоги на недвижимость и расходы при покупке в Индонезии: цена входа на Бали
Бали даёт 8,30% валовой доходности, но нерезидент платит 20% с брутто-аренды, а полный цикл сделки стоит 11,8% цены. Налоги на недвижимость в 2026 году.
Индонезия предлагает иностранному покупателю высокую доходность и слабый титул, и именно на разрыве между этими двумя фактами рушится большинство покупок на Бали. Снимок Glopra от 23.07.2026, методология v3, показывает валовую арендную доходность 8,30% и расходы на полный цикл сделки в 11,8% от цены покупки — самый высокий показатель в сравниваемой группе. Между этими цифрами стоит налоговое правило, которое почти все балийские площадки излагают неверно.
Сколько на самом деле стоит полный цикл сделки?
Эти 11,8% — не один налог. Пошлина за приобретение BPHTB забирает 5% стоимости сверх регионального вычета, нотариус (PPAT) и агент — большую часть остатка. При выходе продавец платит окончательный подоходный налог 2,5% с передаваемой стоимости, как указывает pajak.go.id: он считается от цены, а не от прибыли, поэтому возникает и при убыточной продаже.
Средняя цена по столице в том же снимке — 2 144 USD за квадратный метр. Для квартиры площадью 120 м² в Джакарте 11,8% означают около 30 000 USD чистых потерь на трении, которые отбиваются лишь за несколько лет аренды.
Торговаться можно лишь о части этих расходов. Комиссию агента и стоимость юридической проверки обычно удаётся снизить, BPHTB и 2,5% продавца — нет. Отсюда и главный практический вывод: короткий срок владения в Индонезии почти всегда убыточен, поскольку одни только издержки входа и выхода требуют нескольких лет арендного потока.
Почему нерезидент платит 20%, а не 10%?
Ставка 10%, которая встречается в сети повсюду, взята из правительственного постановления 34/2017 и относится к налоговым резидентам и постоянным представительствам. Владелец-нерезидент без постоянного представительства подпадает под пункт 1 статьи 26 закона о подоходном налоге — PPh Pasal 26. И pajak.go.id, и Ortax определяют её как 20% от валовой выплаченной суммы: удержание у источника, окончательное, без каких-либо вычетов.
«Без каких-либо вычетов» следует понимать буквально. Комиссия управляющей компании, обслуживание бассейна, амортизация, проценты по кредиту базу не уменьшают. От валовых 8,30% из нашего снимка после одного лишь удержания остаётся 6,64% — до оплаты первого же счёта по вилле.
Снижает ли ставку соглашение об избежании двойного налогообложения?
Нет. Статья 6 индонезийских соглашений следует общему правилу для недвижимого имущества и оставляет государству источника неограниченное право налогообложения. Какой бы сертификат налогового резидентства вы ни предъявили, аренда индонезийского объекта облагается в Индонезии по внутренней ставке.
Меняет картину только само резидентство. Порог в 183 дня превращает владельца в индонезийского налогового резидента, и тогда нижний край диапазона 10–20% становится достижимым. Для тех, кто и так проводит на Бали полгода, это главный вопрос планирования.
При этом смена резидентства затрагивает мировой доход, визовый статус и отчётность в стране прежнего проживания, поэтому просчитывать её нужно целиком, а не ради одной строки в арендной декларации. Такой расчёт стоит заказать индонезийскому консультанту заранее.
Что остаётся от доходности при падающих ценах?
В долларах индонезийские цены снижались на всех горизонтах, которые отслеживает Glopra: −8,7% за последние двенадцать месяцев, −11,9% за пять лет, −9,6% за десять. Пузырный балл Glopra равен 73 из 100 и попадает в повышенный диапазон, а отношение цены к доходу — 25,5, безусловный максимум в этой группе: местные заработки местные цены не выдерживают, и рынок держится на иностранных деньгах.
Валовая доходность в 8,30% выглядит убедительно ровно до тех пор, пока рядом не встают эти три показателя: пузырный балл, отношение цены к доходу и долларовая динамика.
Отдельный слой риска — сам титул. Иностранец не может владеть Hak Milik, полной собственностью; доступны право пользования Hak Pakai и долгосрочная аренда, а остаточный срок аренды напрямую определяет цену перепродажи. Проверяйте этот срок, условия продления и держателя базового титула до того, как заходит речь о цене, и закладывайте 11,8% выходных издержек уже в первое предложение.
Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; до принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного индонезийского специалиста.
Источники
Direktorat Jenderal Pajak (налоговая служба Индонезии)
pajak.go.id
Ortax
ortax.org
Снимок данных Glopra 23.07.2026, методология v3