Индонезия: покупка недвижимости иностранцами и порядок оформления сделки
Полная собственность иностранцу в Индонезии закрыта, а Hak Pakai, титул на квартиру и балийская аренда — нет. Что даёт каждый вариант и во что обходится сделка.
Индонезия платит арендой, а не ростом цены. Валовая доходность аренды 8,30 % — одна из самых высоких в нашей выборке, при этом средняя цена 2 144 USD/м² в долларовом выражении на 9,6 % ниже уровня десятилетней давности (срез Glopra, 23.07.2026, методика v3). Когда доход приносит арендатор, а не переоценка, юридическая форма перестаёт быть формальностью: срочное право — это срочный поток арендных платежей.
Какой титул иностранец может получить?
Hak Milik, полная собственность, закреплён за гражданами Индонезии статьёй 21(1) Основного аграрного закона UUPA 5/1960. Статья 26(2) того же закона идёт дальше: сделка, направленная на передачу полной собственности иностранцу, ничтожна в силу закона, а земля переходит государству.
Доступное иностранцу описано в правительственном постановлении PP 18/2021, заменившем PP 103/2015 и PP 40/1996, и в ведомственном акте Permen ATR/BPN 18/2021. Для индивидуального дома инструментом служит Hak Pakai, право пользования, на государственной земле либо на участке, уже обременённом Hak Milik или Hak Pengelolaan. В многоквартирном доме иностранец вправе оформить титул на саму квартиру, если под ней лежит участок с Hak Pakai или Hak Guna Bangunan. Само право застройки HGB принадлежит гражданам Индонезии и компаниям, учреждённым в стране, — отсюда столько вилл, оформленных на PT PMA.
Достаточно ли визы и есть ли минимальная цена?
Статья 69(1) PP 18/2021 требует иммиграционных документов, предусмотренных законодательством, а официальное пояснение к статье называет визу, паспорт либо вид на жительство, выданный компетентным органом. Это шире практики, действовавшей до 2021 года. Земельные управления применяют норму неодинаково, поэтому письменное подтверждение районного отделения BPN стоит получить до первого платежа.
Второй фильтр — цена. Индонезия устанавливает минимальную стоимость приобретения, ниже которой иностранец покупать не вправе, и этот порог закреплён приказом министра — сейчас Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022, — а не законом. Он различается по провинциям и отдельно различается для дома и для квартиры; Джакарта и Бали находятся в верхней части шкалы. Министерский акт меняется без парламента, поэтому проверять нужно сумму, действующую в день подписания.
Сколько лет служит Hak Pakai?
PP 18/2021 задаёт для Hak Pakai и HGB одинаковую конструкцию: до 30 лет при предоставлении, до 20 лет продления и до 30 лет возобновления. Восемьдесят лет — это потолок, а не отправная точка, и каждый шаг требует, чтобы участок по-прежнему использовался по заявленному назначению, а правообладатель сохранял право на него.
Дальше считает арифметика. Оформление покупки обходится в 11,8 % цены, а нерезидент-арендодатель несёт эффективную ставку 20 % на арендный доход, поскольку PPh Pasal 26 удерживает 20 % валовой аренды при отсутствии подтверждённой льготной ставки по соглашению (срез Glopra, 23.07.2026, методика v3). При 8,30 % валовой доходности вход окупается за несколько лет, и всё дальнейшее зависит от остатка срока.
Почему номинальная схема не работает?
Покупка на имя знакомого индонезийца, обставленная займом, залогом, доверенностью и опционом обратного выкупа, — это ровно та конструкция, которую статья 26(2) объявляет ничтожной. Сопутствующие документы могут связывать подписавших, но права на землю не создают. Суд читает имя в sertifikat, и к этому имени привязаны наследство, развод и требования кредиторов. Аренда Hak Sewa по статьям 44 и 45 UUPA законна, однако тоже не регистрируется: в сертификате BPN её нет, а продление — предмет переговоров, а не право.
Как проходит сама сделка?
Начинают с проверки сертификата в районном земельном управлении: она подтверждает титул продавца и показывает залог или спор. Договор купли-продажи AJB вправе удостоверить только PPAT, и лишь после уплаты налогов; предварительный PPJB даёт время на проверки. Сделка не завершена, пока новое имя не внесено в реестр BPN. С покупателя взимается BPHTB, ограниченный 5 % по UU 1/2022. Если на участке есть строение, запросите PBG — разрешение, пришедшее на смену прежнему IMB согласно PP 16/2021. При соотношении цены к доходу 25,5 и оценке риска пузыря в 73 балла, которую мы считаем повышенной, экономить на этих проверках не стоит.
Материал носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.
Источники
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 ( peraturan.bpk.go.id )
Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD
Direktorat Jenderal Pajak ( pajak.go.id )
Kementerian ATR/BPN ( atrbpn.go.id )
Рыночная база данных Glopra ( glopra.com )
Sources: balipropertyrules.com, villabalisale.com, dda-realestate.com, indoned.id