Банк Индонезии: цены во втором квартале выросли всего на 0,69 %, но обвал продаж почти прекратился
Квартальное обследование Банка Индонезии: цены на первичном рынке выросли на 0,69 %, а падение продаж смягчилось с −25,67 % до −2,36 %.
Цены на жильё на первичном рынке Индонезии выросли во втором квартале 2026 года на 0,69 % в годовом выражении — едва выше 0,62 %, зафиксированных в первом квартале, следует из обследования цен на жилую недвижимость Банка Индонезии, о котором сообщили 7 августа. Гораздо большее движение произошло в объёмах: продажи снизились на 2,36 % год к году против обвала на 25,67 % тремя месяцами ранее. Линия цен плоская уже год; линия спроса перестала падать в пропасть.
Обследование охватывает застройщиков в восемнадцати городах и измеряет только первичный рынок — новостройки, продаваемые застройщиками, а не вторичную перепродажу.
Почти никакого движения ни в одном сегменте
Большие дома подорожали на 0,68 % год к году при значении индекса 108,41 — улучшение по сравнению с 0,50 % предыдущего квартала. Малые дома прибавили 0,49 % при индексе 113,89, замедлившись с 0,61 %. Средние дома остались практически без изменений при индексе 114,01. Три сегмента, три значения ниже 0,7 % и никакого внятного направления между ними: это рынок, движущийся вбок в номинальном выражении, а в реальном — теряющий в стоимости каждый квартал.
Структурный сюжет — в блоке обследования про финансирование. Застройщики покрывают 73,28 % строительства собственным капиталом, а не банковским кредитом, а 70,05 % покупателей приобретают жильё по ипотеке KPR. Сектор девелопмента, самофинансирующийся в таком объёме, защищён от движения ставок, но мало способен строить сквозь спад — предложение реагирует медленно в обе стороны.
Наша собственная цифра приходит туда же
Индонезийский ряд Glopra показывает рост цен на 0,62 % за последние двенадцать месяцев против 0,69 % у Банка Индонезии за второй квартал. Две независимо построенные оценки, расходящиеся на семь сотых процентного пункта, — это примерно лучшее подтверждение, какое вообще даёт этот класс активов, и оно означает, что плоская динамика — свойство самого рынка, а не какой-то одной методики.
Сколько эта плоская динамика стоит иностранному собственнику, видно только в долларах. Рост индонезийских цен на 0,62 % в рупиях за те же двенадцать месяцев оборачивается снижением на 8,7 % в долларах. Номинальная стабильность реальна; валюта сняла с неё примерно девять процентов.
Доходность — это то, что рынок вам платит
При средней по стране цене 2 113 долларов за квадратный метр наша валовая арендная доходность по Индонезии составляет 8,3 % — одна из самых высоких в нашем азиатском покрытии. Эффективная ставка налога на аренду для нерезидентов в 20 % в нашем стандартизированном расчёте доводит её примерно до 6,6 % чистыми, что всё равно сильный текущий доход; а на рынке без роста капитала доход — это весь аргумент целиком.
Бали стоит особняком, и его не следует считывать с общенациональной линии: 2 341 доллар за квадратный метр при валовой доходности 5,8 %, то есть ощутимо ниже, чем по стране в целом. Эту цифру по Бали мы даём с низкой уверенностью: исходных данных по острову мало, и мы предпочитаем сказать об этом прямо, чем показывать точно выглядящее число, за которое не можем поручиться. Наш индекс пузыря для Индонезии равен 73, это повышенная зона.
Sources: CNN Indonesia (Bank Indonesia Residential Property Price Survey Q2 2026, 7 Aug 2026) https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20260807120831-92-1389667/survei-bi-harga-properti-residensial-naik-tipis-kuartal-ii-2026; ANTARA https://m.antaranews.com/amp/berita/5683997/survei-bi-catat-harga-properti-residensial-triwulan-ii-naik-terbatas