Аренда элитного жилья в Лиссабоне подорожала на 7,6% в первом полугодии 2026 года, впереди только Кейптаун
Savills оценила рост элитной аренды в Лиссабоне в 7,6% за первое полугодие 2026 года — второе место среди 30 городов мира; элитные цены продажи выросли на 3,3%.
Аренда элитного жилья в Лиссабоне подорожала на 7,6% в первом полугодии 2026 года — это второй по темпам рост среди 30 городов индекса Savills World Cities Prime Residential Index, после Кейптауна с 7,9%. Цены продажи элитного жилья в городе за те же шесть месяцев выросли на 3,3%. Данные опубликовал портал idealista 8 сентября 2026 года.
Аренда — это то, чем покупатели заняты, пока ждут
Аренда росла более чем вдвое быстрее цен, и Savills Portugal объясняет этот разрыв заблокированным спросом на покупку: Рита Буэри из компании описывает покупателей, которые не могут найти жильё для приобретения и на время ожидания снимают. В июне 2026 года элитная аренда в среднем составляла 30 евро за квадратный метр в месяц, а цены продажи элитного жилья — 14 600 евро за квадратный метр. При таком уровне Лиссабон заметно уступает Женеве с 26 300 евро и Парижу с 19 000 евро, и отчасти именно поэтому международный спрос продолжает приходить, хотя предложение элитных объектов остаётся узким.
Элитный сегмент — узкая полоска города
14 600 евро за квадратный метр — это не цена Лиссабона. Строка по Лиссабону в базе Glopra, датированная 7 сентября 2026 года, показывает средний по городу уровень 6 957 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 3,76% и росте цен за 12 месяцев на 5,8%; она построена на серии цен предложения idealista по городу. Таким образом, элитный сегмент идёт примерно вдвое выше среднегородской цены. На национальном уровне картина снова меняется: строка по Португалии показывает 2 659 долларов за квадратный метр по медиане сделок INE за первый квартал 2026 года, что означает рост на 17,8% за год — самый быстрый в Европейском союзе — и валовую доходность 4,29%. Три числа, три разных охвата; путаница между ними — самая частая ошибка в материалах об этом рынке.
Рисковая сторона года с ростом аренды на 7,6%
Показатель риска пузыря для Португалии в наших данных — 84 из 100, высокая зона, при соотношении цены к доходу 12,8. Национальный рынок, растущий на 17,8% в год, тогда как доходы за ним не поспевают, — это и есть арифметика такой оценки; она измеряет пройденное расстояние относительно доходов и арендных ставок, а не прогнозирует дальнейшее. Арендный доход облагается по эффективной ставке 10% в стандартизированном сценарии для нерезидента, который мы применяем, а совокупные транзакционные издержки на покупку и продажу в Португалии составляют около 11,2% — много по европейским меркам и достаточно ощутимо при коротком сроке владения.
Чего Savills ждёт дальше
Компания прогнозирует рост элитной аренды на 2–3,9% во втором полугодии 2026 года: заметный шаг вниз по сравнению с первым полугодием, но всё же не уход в минус. Попадёт ли Лиссабон в этот диапазон, зависит от того же вопроса предложения, который и дал 7,6%. Если элитные объекты начнут вводиться в строй, очередь несостоявшихся покупателей, снимающих жильё в ожидании, укоротится, а вслед за ней вниз пойдёт и линия аренды. Данные первого полугодия этого не решают.
Sources: idealista/news (Savills World Cities Prime Residential Index H1 2026), 8 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/08/77508-lisboa-sobe-aos-primeiros-lugares-das-rendas-de-imoveis-prime; Savills, Prime Residential Index: World Cities H1 2026 https://www.savills.com/research_articles/255800/393831-0