Налоги на недвижимость в Мексике и расходы при покупке: что платит нерезидент в 2026 году
Нерезидент платит в Мексике 25% с валовой арендной платы без единого вычета, а расходы на оформление покупки составляют около 10,3% от цены объекта.
Самая дорогая строка мексиканской сделки редко стоит в объявлении. Она записана в третьем абзаце статьи 158 закона о подоходном налоге: 25% с валового арендного дохода нерезидента, без каких-либо вычетов. Тому, кто считает долларовую доходность в Тулуме или Пуэрто-Вальярте, разумнее начинать расчёт именно отсюда.
Сколько стоит оформление сделки?
По данным Glopra на 23 июля 2026 года, методология v3, полные транзакционные издержки составляют 10,3% от цены покупки. Основная часть приходится на налог на приобретение недвижимости ISAI, ставка которого в зависимости от штата колеблется примерно от 2% до 5%. Остальное забирают гонорар нотариуса, регистрация в публичном реестре и обязательная оценка.
В том же срезе Glopra средняя цена по столице, Мехико, составляет 2 959 долларов за квадратный метр. Для квартиры площадью 90 м² это примерно 27 400 долларов расходов сверх цены, которые вносятся деньгами при закрытии сделки.
Почему нерезидент платит 25% с валовой суммы?
Потому что закон не допускает вычетов вообще. Статья 158 Ley del Impuesto sobre la Renta устанавливает ставку 25% с полученного дохода, «sin deducción alguna». Налог удерживает плательщик аренды, и согласно статье 153 такое удержание является pago definitivo, окончательным платежом, а не авансом под будущую декларацию. Ни шкалы, ни необлагаемого минимума, ни зависимости от суммы: аренда за 400 долларов в месяц и аренда за 4 000 долларов в месяц облагаются одинаково.
Здесь же стоит исправить ошибку, которая кочует по форумам. Вариант обложения по чистой базе со ставкой 35% относится к статье 159 и касается tiempo compartido, то есть таймшера, а не жилой аренды по статье 158. Реальный выбор чистой базы существует в пункте 5 статьи 6 налогового соглашения между США и Мексикой, но доступен только резидентам США. Российскому или европейскому собственнику он закрыт. На фоне валовой доходности 5,79%, которую фиксирует Glopra, плоские 25% меняют картину до учёта любых расходов на содержание.
Как купить жильё на побережье через фидеикомисо?
В полосе 50 км от берега и 100 км от сухопутной границы иностранец не может владеть напрямую, но может держать объект через fideicomiso — банковский траст. Юридический титул у банка, а права выгодоприобретателя остаются у покупателя: продажа, сдача в аренду, перестройка, наследование. Договор заключается на 50 лет с возможностью продления, оплачивается разовый взнос при оформлении и банковская комиссия каждый год.
Тулум, Плая-дель-Кармен, Пуэрто-Вальярта и Лос-Кабос находятся внутри этой полосы, поэтому фидеикомисо — обычный путь иностранного покупателя, а не запрет на покупку. Отдельно стоит помнить про IVA: аренда немеблированного жилья освобождена по статье 20(II) закона об IVA, а меблированная и туристическая аренда облагается по ставке 16% плюс гостиничный сбор штата.
Не перегрет ли рынок?
Срез Glopra показывает отношение цены к доходу 13,3 и балл пузыря 64 из 100 — полоса «повышенный». В долларовом выражении цены выросли на 16,2% за двенадцать месяцев и на 74,7% за пять лет. Движение объясняется скорее притоком иностранного капитала, чем ростом мексиканских зарплат.
Ежегодный налог predial по международным меркам невысок и на доходность почти не влияет. Куда важнее выход из сделки: при продаже нерезидент выбирает между 25% от валовой цены продажи и 35% от чистой прибыли, и этот выбор считается заранее, а не в день подписания.
До подачи оферты запросите у нотариуса ставку ISAI по конкретному муниципалитету и письменный тариф банка по фидеикомисо. Эти две цифры сдвигают 10,3% сильнее, чем торг по цене, и обе доступны до того, как вносится задаток.
Материал носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией; перед подписанием обратитесь к мексиканскому нотариусу или налоговому консультанту.
Источники
Ley del Impuesto sobre la Renta, статьи 153, 158 и 159
diputados.gob.mx
Ley del Impuesto al Valor Agregado, статья 20(II)
Servicio de Administración Tributaria
sat.gob.mx
Налоговое соглашение США — Мексика, статья 6, пункт 5
Срез данных Glopra 2026-07-23, методология v3
glopra.com
Market data: Mexico · Mexico City · Tulum