Жильё в Мексике подорожало на 7,3% во втором квартале, а Banxico удержал ставку на уровне 6,50%

По данным SHF, цены на жильё в Мексике выросли на 7,3% год к году во втором квартале 2026 года, средняя стоимость — 1,96 млн песо. Banxico сохранил ставку 6,50%.

Индекс цен на жильё в Мексике вырос на 7,3% в годовом выражении во втором квартале 2026 года, а средняя по стране стоимость жилья достигла 1 960 032 песо — такие данные Федеральной ипотечной корпорации (Sociedad Hipotecaria Federal, SHF) были обнародованы 10 августа. Четырьмя днями ранее Banxico единогласно оставил ключевую ставку без изменений на уровне 6,50% второе заседание подряд и перенёс на четвёртый квартал 2027 года срок, к которому ожидает возвращения инфляции к цели в 3%. Рост цен вблизи 8% при замороженной стоимости финансирования — вот в какой конфигурации мексиканский рынок входит во второе полугодие.

Здесь нужно уточнение, поскольку в прессе цифры смешались. Показатель 7,3% — это годовой темп второго квартала. Фигурирующие в заголовках 7,9% относятся к накопленному итогу первого полугодия, и подменять одно другим нельзя.

Быстрее всего дорожает самое дешёвое жильё

За первое полугодие новостройки прибавили 8,3%, вторичное жильё — 7,5%; индивидуальные дома выросли на 8,4% против 7,4% у квартир. Самое резкое движение произошло в нижнем сегменте: жильё экономкласса и социальной категории подорожало на 10% против 6,7% в среднем жилом сегменте. Когда быстрее всего дорожает самая доступная ступень, давление приходится на покупателей с наименьшим запасом прочности, и эффект накапливается, пока ипотечные ставки остаются на прежнем уровне.

В разрезе штатов лидирует Тамаулипас с 11,8%, за ним следуют Кинтана-Роо с 11,5%, Халиско с 11,2%, Агуаскальентес с 10,7% и Наярит с 10,6%. Кинтана-Роо и Наярит сильнее прочих завязаны на иностранный спрос и покупку второго жилья — Канкун, Тулум и Ривьера-Наярит, — поэтому двузначный рост там отчасти задают покупатели, вовсе не чувствительные к мексиканским ипотечным ставкам.

Пауза Banxico отодвигает облегчение

Решение центрального банка не стало неожиданностью, но содержательной частью оказался пересмотренный график: перенос даты выхода на цель со второго квартала 2027 года на четвёртый убирает из прогноза примерно два квартала ожидавшегося смягчения. Следующее заседание намечено на 24 сентября. Для внутренних покупателей, берущих кредит, это означает, что арифметика доступности жилья в этом году не улучшится, тогда как цены продолжат нарастать.

Что показывают данные

Данные Glopra по Мексике дают средний уровень 1 715 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 5,79%, а цены за последние двенадцать месяцев выросли на 8,7% в песо и на 16,2% в долларах — разница целиком объясняется курсом и напоминает, что у инвестора, считающего в долларах, и у инвестора, считающего в песо, год выдался совершенно разным. Наша эффективная ставка налога на аренду для нерезидентов в Мексике составляет 25%, что приближает валовые 5,79% к чистым 4,3%. Мехико выше по обоим показателям: 3 239 долларов за квадратный метр и валовая доходность 6,77%.

Наш индекс пузыря для Мексики равен 64 и находится в повышенной зоне. Эта оценка и цифра SHF рассказывают одну и ту же историю с разных сторон: цены давно ушли вперёд от того, что оправдывают местные доходы и арендные ставки, а пауза в снижении ставок убирает самый правдоподобный механизм мягкого закрытия этого разрыва.

Sources: El Universal (SHF index, 10 Aug 2026) https://www.eluniversal.com.mx/cartera/precio-de-la-vivienda-se-incremento-73-a-nivel-nacional-en-el-segundo-trimestre-jalisco-y-quintana-roo-lideran-alzas/; El Imparcial https://www.elimparcial.com/dinero/2026/08/10/precio-de-la-vivienda-en-mexico-sube-73-en-el-segundo-trimestre-de-2026-y-el-valor-promedio-nacional-alcanza-19-millones-de-pesos-segun-la-shf/; El Financiero (Banxico, 6 Aug 2026) https://www.elfinanciero.com.mx/economia/2026/08/06/tasa-de-interes-del-banxico-en-que-nivel-quedo-hoy-6-de-agosto-de-2026/

Market data: Mexico · Mexico City · Tulum