Недвижимость Мексики в 2026 году: цены, доходность и ограниченная зона

Средняя цена по столице Мексики — 2 959 USD за кв. м, валовая доходность 5,79 %. Разбираем цены, налог 25 %, покупку через fideicomiso и Тулум.

Мексиканский рынок в 2026 году читается по-разному в зависимости от валюты расчёта. По данным Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3 средняя цена по столице составляет 2 959 USD за квадратный метр, а годовой рост — 16,2 % в долларах и лишь 8,7 % в песо. Разницу создаёт курс, а не стройка: покупатель с внешней валютой заплатит заметно больше, хотя мексиканский продавец цену в объявлении не поднимал. Ниже разобраны четыре вопроса, на которые упирается почти каждая сделка иностранца в Мексике: цена метра, реальная доходность, порядок оформления на побережье и итоговая налоговая нагрузка.

Сколько стоит квадратный метр в Мексике?

Мехико в том же срезе Glopra стоит 3 239 USD за квадратный метр — выше среднего по стране. Тулум немного дешевле, 3 200 USD, но там Glopra присваивает данным низкую степень достоверности: сделок мало, объявления висят долго, запрашиваемые цены сильно разбросаны. Длинная дистанция выразительнее годовой: за пять лет цены по стране выросли на 74,7 %, за десять — на 133,9 %. У Мехико десятилетний прирост скромнее, 109,3 %, значит основной рывок пришёлся на курортное побережье.

Какую доходность приносит аренда?

Валовая арендная доходность по стране — 5,79 %, в Мехико — 6,77 % (Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3). Для посуточной сдачи модель Glopra даёт по Мехико 10,3 % при загрузке 70 % и средней цене ночи 65 USD. Тулум показывает 8,5 % при загрузке всего 47 % и цене ночи 79 USD: ночь дороже, пустых дней намного больше. Об одном стоит сказать прямо: по Тулуму Glopra вообще не публикует валовую доходность долгосрочной аренды, потому что рынок длинных договоров там слишком мал для честного измерения. Любая уверенная цифра долгосрочной доходности по Тулуму из других источников — это оценка, а не результат замера. Разрыв между двумя городами объясним: Мехико сдаётся местным арендаторам по годовым договорам, а Тулум живёт туристическим календарём, и половину года там приходится закрывать выручкой высокого сезона.

Может ли иностранец купить жильё на побережье?

Конституция Мексики выделяет ограниченную зону: полосу в 50 км от берега моря и в 100 км от сухопутной границы. Запрета на покупку там нет — иностранец лишь не может напрямую значиться собственником в реестре. Стандартный путь — fideicomiso, банковский доверительный договор: формальный титул держит мексиканский банк, а покупатель сохраняет все практические права, то есть может жить, сдавать, перестраивать, продавать и передавать по наследству. Договор заключается на пятьдесят лет и продлевается. Второй вариант — покупка через мексиканскую компанию, обычный формат для крупных и коммерческих объектов. За пределами зоны, в том числе во всём Мехико, иностранец оформляет право собственности на себя напрямую.

Сколько уходит на оформление и налоги?

Совокупные расходы на сделку составляют 10,3 % от цены покупки по тому же срезу Glopra: нотариус, налог на приобретение, регистрация и открытие fideicomiso, если он требуется. Для сравнения, в Испании в этом же наборе данных — 15,3 %, а в ОАЭ налог на аренду равен 0 %. Нерезидент в Мексике платит плоские 25 % у источника с валовой арендной платы, без вычета расходов. Из столичных 6,77 % валовой доходности это забирает около 1,7 процентного пункта ещё до эксплуатационных платежей и комиссии управляющей компании. Индекс пузыря Glopra по Мексике — 64 балла, повышенный уровень; выше всех Португалия с 84, ниже всех Марокко с 16. Отношение цены к доходу — 13,3, то есть средняя столичная квартира стоит более тринадцати годовых доходов. Достоверность страновых данных Glopra оценивает как высокую.

Источники

Mudafy — https://mudafy.com.mx/d/valor-metro-cuadrado-cdmx

Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/mexico/rental-yields

Airbtics — https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-mexico-city-mexico/

TheLatinvestor Tulum — https://thelatinvestor.com/blogs/news/tulum-price-per-square-meter

AirROI Tulum — https://www.airroi.com/report/world/mexico/quintana-roo/tulum

Glopra Market Data v3 — https://glopra.com

Market data: Mexico · Mexico City · Tulum